Mutuo a tasso fisso o variabile? Cosa conviene scegliere in questo momento

Dopo l’ennesimo rialzo (il settimo consecutivo) dei tassi d’interesse deciso dalla BCE nell’intento di porre un freno all’inflazione, ci si attende ulteriori ricadute sul costo e le rate dei mutui. Fattore che creerà ancora una volta numerosi dubbi in chi stia accarezzando l’idea di chiedere un finanziamento per acquistare casa, alimentando il dilemma della scelta fra tasso fisso e tasso variabile. Come individuare quindi il tipo di tasso più conveniente? Cerchiamo di capirlo sulla base degli elementi a disposizione, tenendo presente che la situazione resta in evoluzione e che segnali su possibili nuovi aumenti dei tassi sono già stati lanciati.

Mutui a tasso fisso: quali i pro e i contro

Partiamo con l’analizzare vantaggi e svantaggi delle due tipologie di mutuo. Fra gli elementi vantaggiosi di quello a tasso fisso vanno indicati sicuramente:

la prevedibilità delle rate: con un mutuo a tasso fisso le rate restano costanti per tutta la durata del finanziamento, facilitando pianificazione finanziaria e gestione del budget;

la protezione dai rialzi dei tassi di interesse: un mutuo a tasso fisso offre protezione contro l'aumento dei tassi di interesse, in quanto se i tassi di interesse dovessero salire, le rate del mutuo rimarrebbero invariate.

La semplicità: i mutui a tasso fisso sono di norma più facili da comprendere per i consumatori, dal momento che il tasso di interesse e le rate mensili rimangono costanti nel tempo.

Sono invece da considerarsi svantaggiosi:

il tasso di interesse inizialmente più alto: i mutui a tasso fisso tendono ad avere tassi di interesse inizialmente più alti rispetto a quelli a tasso variabile, il che vuol dire che le rate mensili saranno più elevate all'inizio;

la minore flessibilità: i mutui a tasso fisso consentono meno flessibilità rispetto ai mutui a tasso variabile, poiché il tasso di interesse e le rate mensili rimangono fissi per tutta la durata del finanziamento;

la penalità per il rimborso anticipato: in alcuni casi i mutui a tasso fisso possono prevedere una penalizzazione per il rimborso anticipato del prestito, restringendo la possibilità di approfittare di eventuali cali dei tassi di interesse;

Mutui a tasso variabile: quali i pro e i contro

In generale, fra gli elementi di maggiore convenienza per quanto riguarda il tasso variabile, vanno considerati:

il tasso di interesse iniziale più basso: i mutui a tasso variabile hanno generalmente tassi di interesse iniziali più bassi rispetto ai mutui a tasso fisso, ciò che si traduce in rate mensili più basse in principio;

il potenziale risparmio: qualora i tassi di interesse dovessero scendere, le rate del mutuo a tasso variabile si ridurrebbero, permettendo di risparmiare sul costo totale del prestito;

la flessibilità: i mutui a tasso variabile offrono una maggiore flessibilità rispetto a quelli a tasso fisso, poiché le rate mensili e il tasso di interesse si adeguano alle variazioni dei tassi di interesse sul mercato;

I fattori negativi invece sono rappresentati da:

meno prevedibilità: i mutui a tasso variabile risultano meno prevedibili rispetto ai mutui a tasso fisso, in quanto il tasso di interesse e le rate mensili possono variare nel tempo;

il rischio di aumento dei tassi di interesse: se i tassi di interesse dovessero aumentare, le rate del mutuo a tasso variabile potrebbero diventare più elevate, incidendo ulteriormente sul bilancio familiare;

la difficoltà nella pianificazione finanziaria: la variabilità delle rate mensili può rendere più difficile la pianificazione finanziaria e la gestione del bilancio familiare, soprattutto se si ha un reddito fisso o si considerano spese impreviste nel corso del tempo.

In questo contesto, la scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile dipenderà dalle necessità e dalla propensione al rischio di ogni singolo cliente. Come abbiamo detto, il tasso fisso offre maggiore stabilità e prevedibilità delle rate, mentre il tasso variabile può offrire un risparmio iniziale ma espone a maggiori rischi in caso di aumento dei tassi. In questo caso, consultare un esperto finanziario può aiutare a valutare le differenti opzioni e a scegliere quella più adatta alla propria situazione.

Un consiglio sempre valido inoltre è quello di confrontare le diverse offerte di mutui disponibili sul mercato per trovare quella più adatta alle proprie esigenze. Le banche e gli istituti di credito offrono spesso diverse opzioni di mutuo, con tassi e condizioni variabili. Confrontare attentamente queste offerte può aiutare a trovare il mutuo con il miglior rapporto qualità-prezzo e le condizioni più vantaggiose. Anche i siti di comparazione e quelli di alcune associazioni dei consumatori possono aiutare ad acquisire più elementi per le proprie valutazioni.

Differenze “tecniche” tra mutuo a tasso fisso e variabile

È importante sapere che a determinare la differenza nel calcolo degli interessi tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile è la tipologia di tasso applicato: nel caso di mutuo a tasso fisso, gli istituti bancari si basano sul valore dell’Eurirs (Euro Interest Rate Swap); per quello a tasso variabile, invece, i parametri di riferimento sono l’Euribor (Euro Interest Bank Offered Rate) e il tasso BCE. Eurirs ed Euribor si calcolano su base quotidiana e sono comunicati dalla Federazione Bancaria Europea. In particolare, il valore dell'Eurirs dipende dall’andamento di particolari derivati sui tassi, gli swap (letteralmente scambio), utilizzati dalle banche per proteggersi da possibili perdite, mentre il valore dell'Euribor rispecchia il tasso medio delle transazioni finanziarie tra le principali banche europee.

Per valutare la convenienza di un mutuo bisogna guardare il Taeg (cioè il Tasso annuo effettivo globale) che è calcolato usando il Tan (o Tasso annuo nominale) ma anche spese come istruttoria, perizia, polizza incendio/scoppio sulla casa, e tasse varie). Per quanto riguarda il mutuo variabile ovviamente si tratta di un valore destinato a cambiare nel tempo, visto che il Tan cambia periodicamente seguendo i tassi di mercato.

Va sottolineato poi che il tasso fisso e il tasso variabile non sono da confondere con l'ammontare della rata: in entrambi i casi le rate possono essere di uguale valore per tutto il periodo del rimborso o cambiare nel tempo, in base alle opzioni di ammortamento (elencate di seguito).

Opzioni di ammortamento: quali sono

Ulteriore fattore da considerare nello scegliere il mutuo è il piano di ammortamento. Esistono diversi tipi di piani di ammortamento, come l'ammortamento francese, italiano, quello americano e alla tedesca, che influiscono sul modo in cui vengono calcolate e distribuite le rate nel tempo. Analizzare attentamente le opzioni di ammortamento può servire a trovare il piano più adatto alle proprie esigenze e possibilità finanziarie. Eccole illustrate in sintesi.

Ammortamento alla francese

L’ammortamento alla francese è il più utilizzato dagli istituti bancari e dalle finanziarie in Italia: la caratteristica principale è quella di assicurare una rata fissa e costante per tutta la durata del mutuo (salvo nel caso di finanziamento a tasso variabile). La composizione della rata cambia però nel corso dei mesi o degli anni: si comincerà da rate con una maggiore percentuale di interessi rispetto al capitale da rimborsare, per poi arrivare a rate dello stesso importo, con una maggiore quota capitale e una minore quota di interessi.

Ammortamento all’italiana

Meno utilizzato di quello alla francese, in questo caso per il calcolo delle rate si utilizza il criterio della quota capitale costante, indipendentemente dal tasso di interesse applicato, cosa che rende molto facile il calcolo del piano di rientro del capitale. Per calcolare ogni rata con il piano di ammortamento all’italiana è sufficiente sommare la quota capitale (che rimane costante), alla quota interessi, calcolata sul capitale residuo in base al tasso di interesse concordato.

Ammortamento americano

Il piano di ammortamento americano (detto anche a due tassi) è un modello più complicato poiché prevede due operazioni: una di finanziamento e una di investimento. La rata risulta quindi composta da due parti distinte: la prima copre il costo degli interessi del prestito (come avviene con qualsiasi tipo di finanziamento o di mutuo), mentre la seconda risulta finalizzata ad un piano di accumulo retribuito a un tasso differente, di solito inferiore. In questo modo le somme capitalizzate nell’ambito del fondo di ammortamento daranno origine ad un importo pari al debito contratto con l’istituto di credito, che potrà così essere estinto.

Ammortamento alla tedesca

Il piano di ammortamento alla tedesca è un altro tipo di piano di ammortamento a rata costante simile, per certi aspetti, al piano di ammortamento alla francese. Una delle differenze più importanti sta nel fatto che gli interessi, in questo caso, vengono pagati in anticipo, quindi la prima rata sarà di soli interessi, mentre l’ultima sarà composta unicamente dalla quota capitale, mantenendo sempre costante l’importo della rata.

Assicurazione e garanzie accessorie

È opportuno valutare alcune coperture assicurative associate al mutuo (assicurazione sulla vita o contro la perdita di lavoro). Tali coperture possono offrire maggiore protezione in caso di imprevisti che possano compromettere la capacità di rimborso del mutuo. Bisogna però analizzare attentamente i costi e le condizioni delle coperture assicurative, per evitare di sottoscrivere polizze poco convenienti o inadatte alle proprie esigenze.

Attenzione: per ottenere il mutuo non è necessario aprire un conto corrente presso la banca scelta e non si è obbligati ad acquistare dalla banca polizze danni e/o vita vendute dalla stessa. Si tratta di pratiche scorrette e richieste illecite, che possono essere rifiutate.

Surroga, sostituzione, rinegoziazione

I mutui non sono “intoccabili”. Esistono alcune possibilità di modificarne le condizioni, arrivando, se necessario, anche a sostituirli, per poterli meglio adattare alle nostre necessità. Fra questi strumenti ci sono la surroga, la sostituzione, la rinegoziazione.

Surroga

Una volta scelto il mutuo che fa per noi lo si può sempre cambiare in seguito, ad esempio facendo una surroga. Con la surroga si può spostare il mutuo da una banca ad un’altra, trasferendo l’ipoteca già accesa per il primo mutuo. Così facendo, se il mercato offre nuovi prodotti più convenienti, si riesce ad abbassare la rata. Uno strumento particolarmente utile oggi, viste le continue variazioni dei tassi. È possibile cambiare in qualsiasi momento il tasso, passare da un tasso variabile a uno fisso, cambiare la durata del mutuo, accorciando o allungando la durata residua di quello originario. Non si può però chiedere del capitale aggiuntivo rispetto al capitale residuo del mutuo originario. La surroga è gratuita, per il cliente non ci sono costi di istruttoria, di perizia o notarili (che sono a carico della nuova banca). È necessario acquistare l’assicurazione sulla casa ipotecata per il rischio incendio e scoppio (da individuare anche liberamente sul mercato), ma se ne è stata attivata già una alla stipula del mutuo, si può chiedere il trasferimento alla nuova banca, o il rimborso del premio pagato per il periodo posteriore alla surroga.

La surroga si può ottenere anche per un mutuo oggetto di accollo o cartolarizzato (cioè trasferito dalla banca ad altro soggetto). Inoltre, si può surrogare anche più volte; non c’è nessun divieto alla surroga di un mutuo già surrogato. Il trasferimento deve avvenire entro 30 giorni lavorativi dalla data di richiesta alla nuova banca di acquisire i conteggi estintivi dalla vecchia (sottoscrivendo uno specifico modulo che attiva la richiesta). In caso di ritardo è diritto del cliente chiedere alla vecchia banca un indennizzo pari all’1% del capitale residuo del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.

Sostituzione

Qualora oltre al capitale residuo fosse necessario ulteriore capitale, si può pensare ad una sostituzione; si può cioè estinguere il vecchio mutuo e attivarne un altro con una nuova ipoteca e un nuovo atto dal notaio. In tal modo, se ci fossero condizioni di mercato favorevoli (come la riduzione dei tassi) si riesce ad ottenere un finanziamento con un capitale più elevato, mantenendo la stessa rata periodica. È questa la differenza sostanziale rispetto alla surroga. Con la sostituzione dunque si può aumentare il capitale finanziato ottenendo anche della liquidità aggiuntiva, si può allungare la durata del mutuo, modificare il tasso applicato anche nella sua tipologia (passando ad esempio da tasso variabile a fisso).

Se si opta per la sostituzione, le spese di estinzione anticipata non si pagano (ma solo se il mutuo è stato stipulato dal 2007 in avanti), sono però da mettere in conto una nuova istruttoria, una nuova perizia, un nuovo passaggio dal notaio, nuove possibili spese assicurative. Occorre valutare bene se cambiare banca, in questo caso, possa essere realmente vantaggioso.

Anche in questa eventualità non c’è alcun obbligo a possedere o aprire un conto corrente presso la banca che concede la sostituzione, o ad acquistare polizze casa o vita dalla medesima banca che concede il mutuo.

Rinegoziazione

Un’ulteriore opzione per migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo potrebbe essere la rinegoziazione, cioè la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo. La rinegoziazione non è disciplinata per legge, poiché rientra nella libertà delle parti di rivedere, in caso lo ritengano utile o necessario, le caratteristiche del contratto sottoscritto. Mutuatario e banca possono dunque ridiscuterne i termini, in funzione di un miglioramento delle condizioni, in modo che il mutuatario possa sostenere più agevolmente le spese del mutuo.

In sintesi

Alla luce di tutto questo, la scelta tra un mutuo a tasso fisso o variabile dipende dalle esigenze, dalla situazione finanziaria e dalla propensione al rischio di ciascun individuo o nucleo familiare.

Valutare con attenzione questi fattori, confrontare le offerte disponibili sul mercato, utilizzare gli strumenti che si hanno a disposizione e valutare le opzioni di ammortamento e assicurazione (oltre che in seguito la possibilità di surroga, sostituzione o rinegoziazione), può aiutare a prendere la decisione più adeguata, e con una lucidità maggiore, per la propria situazione.