Affitti brevi, ecco come funziona la dichiarazione dei redditi

In Italia gli affitti brevi sono argomento ricorrente. Secondo un’analisi svolta dal sito Idealista.it, nel 2021 sono stati oggetto di un boom che ha attirato in Italia soprattutto cittadini tedeschi (10%), francesi (7%) e poi svizzeri e olandesi (4% entrambi).

I turisti scelgono tanto la città quanto i centri meno abitati e ciò significa che, quello degli affitti brevi, è un business che offre opportunità a chiunque metta a disposizione il proprio immobile. Il mercato è una cosa, la contabilità e la questione fiscale sono su un altro piano. Le fattispecie che inficiano sulla tassazione degli affitti brevi sono diverse e meritano un approfondimento.

Cosa sono gli affitti brevi

Gli affitti brevi, ai quali si fa spesso riferimento anche con il nome di locazioni brevi, sono i contratti di locazione di immobili a scopo abitativo la cui durata è al massimo di 30 giorni. Possono prevedere anche prestazioni di servizio come, per esempio, la pulizia dei locali o la fornitura di strumenti per l’igiene.

È un’attività che esce da quelle canoniche dell’impresa, ovvero chi concede il proprio immobile non opera d’abitudine nel mercato dell’accoglienza e sigla contratti di affitti brevi personalmente o mediante un intermediario immobiliare, sia questo online oppure offline.

C’è una discriminante introdotta dall’articolo 1 della legge 178/2020 secondo la quale, chi concede in locazione più di 4 appartamenti rientra nell’area della natura imprenditoriale.

I requisiti per potere parlare di affitti brevi sono:

• l’oggetto è un immobile abitativo
• la durata della locazione non superiore a 30 giorni l’anno per locatario (colui che prende in affitto l’immobile abitativo, di norma detto inquilino)
• il contratto è stipulato tra persone fisiche, tra le parti non deve quindi esserci un’azienda
• la locazione breve può essere avviata dal proprietario dell’immobile, da chi vanta un diritto reale su questo o dal sublocatore (un inquilino che subaffitta la casa, anche soltanto in parte)

Va sottolineato che, se inferiori ai 30 giorni, i contratti di locazione non devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

La dichiarazione del reddito sugli affitti brevi

I regimi fiscali sono due, ovvero la tassazione ai fini Irpef del reddito oppure la cedolare secca. In entrambi i casi, chi opera mediate un intermediario che gestisce anche i pagamenti, sottostà alla ritenuta del 21% che è da considerare un acconto sulle imposte da versare. Se l’intermediario non interviene nel circuito del pagamento la ritenuta non si applica.

L’aspetto fiscale è disciplinato dalla Circolare 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate e prevede fattispecie diverse.

Cominciando proprio dagli intermediari citati sopra, la ritenuta d’acconto del 21% si applica sul canone di locazione. Supponendo quindi che questo corrisponda a 1.000 euro e l’intermediario – gestendo il pagamento di tale somma – trattenga per sé la commissione di 150 euro, il 21% viene calcolato sul lordo (1.000 euro) e corrisponde così a 210 euro.

Diversa la questione relativa alla tassazione Irpef, che va calcolata sul 95% dell’imponibile fiscale (ossia 950 euro) perché il 5% viene considerata una deduzione forfettaria. La cedolare secca prevede invece un imponibile senza decurtazioni, in questo caso va calcolata sull’importo di 1.000 euro.

Va da sé che propendere per l’Irpef o la cedolare secca è un mero calcolo matematico che dipende dalla situazione reddituale di chi propone immobili per gli affitti brevi e quindi non si può indicare una specifica modalità da preferire.

A rendere un po’ più complesso il calcolo e la sua ripartizione interviene l’ipotesi che l’immobile in affitto abbia più proprietari.

Reddito da locazioni brevi e comproprietari

Quando ci sono più proprietari, il reddito deve essere dichiarato da tutti i proprietari in ragione della quota di proprietà. L’idea che debba dichiarare l’intero reddito il soggetto il cui nome figura sul contratto di locazione è errata, ancorché diffusa. Inoltre, il reddito va dichiarato anche dai minori che risultano proprietari anche soltanto di una parte dell’immobile.

Alla ritenuta d’acconto viene invece applicata una logica diversa. Questa vale solo per uno solo dei comproprietari che, normalmente, vanterà un credito nei confronti dell’erario. Gli altri comproprietari, al contrario, avranno una posizione debitoria e dovranno versare le imposte dovute.

Ciò significa che tocca ai

comproprietari calcolare tra di loro eventuali compensazioni economiche per ripartire equamente il carico fiscale ma, ancora prima, che in alcuni casi propendere per la ritenuta d’acconto è una soluzione degna di attenzione.