Modifica del regolamento condominiale. In quali casi è possibile

Il regolamento condominiale, come suggerisce il suo nome, disciplina la convivenza tra i condòmini, fornendo linee guida su vari aspetti, come la ripartizione delle spese e il mantenimento dell'aspetto esteriore dell'edificio. La sua obbligatorietà si estende esclusivamente agli edifici con più di dieci condomini. Ma come funziona la modifica del regolamento condominiale? Vediamolo insieme.

Cosa dice la legge

Secondo l’articolo 1138 del Codice civile “Ciascun condòmino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente”. Ciò vuol dire che viene quindi espressamente prevista la possibilità di modificare il regolamento condominiale su iniziativa del singolo condòmino. Prima di parlare di procedure, bisogna però distinguere fra regolamento condominiale assembleare o contrattuale. Il procedimento di modifica di entrambi i regolamenti infatti è direttamente connesso alle modalità con cui questi si formano.

Regolamento assembleare e contrattuale: in cosa consistono

Si definisce regolamento assembleare, il documento approvato durante l'assemblea condominiale, secondo quanto stabilito dall'articolo 1138 del Codice civile, appena citato. L'approvazione avviene quando la delibera è adottata dalla maggioranza dei presenti in assemblea, in rappresentanza almeno della metà del valore dell'edificio. Conformemente a questa norma, il regolamento può contenere disposizioni riguardanti l'utilizzo delle cose comuni, la ripartizione delle spese in base ai diritti e agli obblighi di ciascun condòmino, nonché norme sul decoro dell'edificio e sull'amministrazione condominiale. Non sono ammesse deroghe, il che implica che il regolamento assembleare non può disciplinare questioni al di fuori delle previsioni normative, poiché interviene in tal senso il regolamento contrattuale.

Il regolamento contrattuale (o negoziale) disciplina aspetti aggiuntivi della vita condominiale che non rientrano nell'ambito di competenza del regolamento assembleare. Ciò include materie diverse da quelle fissate dalla legge, deroghe alla disciplina condominiale e diritti di proprietà esclusivi o su parti comuni, con possibilità di restrizione o ampliamento. Il regolamento contrattuale, presentando forma contrattuale, appunto, deve essere redatto in forma scritta e firmato da tutti i condòmini per evitare la nullità del documento. È possibile trascrivere il regolamento contrattuale per garantire la sua opponibilità ai terzi. Tuttavia, secondo gli orientamenti giurisprudenziali più recenti, la trascrizione è necessaria solo per alcune tipologie di clausole, come ad esempio quelle che costituiscono una servitù.

Differenze fra regolamento assembleare e contrattuale

La distinzione tra un regolamento condominiale contrattuale e uno assembleare risiede nelle clausole che lo compongono. La sentenza numero 943/1999 della Corte di Cassazione ha infatti definito chiaramente le due tipologie di regolamenti in base alle clausole in essi presenti, anche se ciascuna clausola va valutata singolarmente, considerando sia la sua formulazione che il contesto in cui si colloca.

Per quanto riguarda il regolamento condominiale contrattuale, la Suprema Corte sostiene che la contrattualità di tali regolamenti è determinata esclusivamente dalle clausole che limitano i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive (come, ad esempio, il divieto di destinare l'immobile a un circolo o a uno studio radiologico) o comuni (con restrizioni sull'uso dei cortili, delle scale, etc.). I regolamenti redatti dall'unico originario proprietario del condominio, le cui clausole siano state successivamente aggiunte ai singoli contratti di vendita, non vengono considerati regolamenti di natura contrattuale se le clausole disciplinano, ad esempio, l'uso delle cose comuni, considerate di natura regolamentare.

Ricapitolando, si può parlare di clausole di natura regolamentare, derivanti dal voto della maggioranza dei condòmini (che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio e che disciplinano l'uso delle cose comuni, l'amministrazione condominiale, il decoro e la ripartizione delle spese) e di clausole di natura contrattuale, aventi come contenuto i diritti reali dei singoli condòmini, come la proprietà esclusiva o su parti comuni del condominio. Esistono poi anche clausole dalla formula mista, che sono in parte di natura contrattuale e in parte di natura regolamentare, modificabili con quorum deliberativi diversi.

Regolamento giudiziale

Oltre ai regolamenti contrattuale e assembleare, è possibile identificare un terzo tipo di regolamento condominiale, cioè quello giudiziale, determinato dall'autorità giudiziaria, quando il condominio è composto da più di dieci condòmini e l'assemblea condominiale non riesce a raggiungere un accordo sulla sua formulazione. Il regolamento giudiziale si pone inizialmente come un regolamento di natura assembleare, poiché il giudice prende il posto dell'assemblea dei condòmini. Ci sono tuttavia, su questa visione, pareri contrastanti. Se il provvedimento fosse adottato in modo coattivo dall'autorità giudiziaria, avrebbe la stessa efficacia di una sentenza e, pertanto, sarebbe vincolante per tutti i condòmini, indipendentemente dal loro consenso. In questo caso, il regolamento assumerebbe una natura contrattuale. Di conseguenza, il procedimento di modifica del regolamento giudiziale dipende dalla sua natura, con il risultato che andranno applicati i diversi criteri di modifica già descritti.

Come modificare il regolamento condominiale assembleare

La modifica del regolamento condominiale può essere avviata dai condòmini o dall'amministratore. Nel caso di una clausola di natura regolamentare, la modifica deve essere formalizzata per iscritto e successivamente allegata al regolamento. Come il processo di formazione del regolamento, che dipende dall'approvazione dell'assemblea condominiale, anche la sua modifica è soggetta a tale organo decisionale. Questa procedura può interessare esclusivamente le materie indicate dall'articolo 1138 del Codice civile già descritte, come ad esempio la definizione delle tabelle per le spese di riscaldamento o dell'utilizzo dell'ascensore. Per procedere con la modifica del regolamento assembleare, è necessario convocare un'assemblea e ottenere l'approvazione di una delibera da parte della maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. Tuttavia, è importante sottolineare che non è possibile introdurre modifiche che vadano in deroga alle norme inderogabili di legge, come prescrive l'articolo 72 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Come modificare il regolamento contrattuale

Più complessa e controversa la procedura di modifica del regolamento condominiale contrattuale. Poiché il regolamento contrattuale richiede il consenso unanime di tutti i condòmini, anche la sua modifica deve essere approvata all'unanimità. La Suprema Corte ha però stabilito (con la sentenza numero sentenza n. 943/1999) che mentre è richiesta l'unanimità per modificare le clausole di natura contrattuale, essendo il regolamento equiparato a un contratto vincolante, è sufficiente una maggioranza dell'assemblea dei partecipanti all’assemblea per apportare variazioni alle clausole di natura regolamentare. Ancora: poiché solo alcune clausole possono avere natura contrattuale, l'unanimità è richiesta solo per la modifica di esse, mentre per le altre clausole è sufficiente la maggioranza prevista dall'articolo 1136 del Codice civile.

Secondo una successiva sentenza della Cassazione (la numero 8216/2005), se il regolamento condominiale contrattuale contiene solo clausole di natura regolamentare, la modifica non richiederà l’unanimità dei condòmini, ma solo la maggioranza richiesta dall'articolo 1136 del Codice. Se però il regolamento è misto, contiene cioè sia clausole di natura contrattuale che regolamentare, le prime andranno modificate all'unanimità. Le clausole di natura contrattuale possono essere modificate in qualsiasi sede e non richiedono la convocazione dell'assemblea. Ciò che conta è ottenere l'accordo unanime di tutti i condòmini.

Modifica del regolamento contrattuale e ripartizione delle spese

Mentre un regolamento di natura assembleare può istituire le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese, il regolamento contrattuale può stabilire un metodo diverso, basato ad esempio sulla divisione pro capite. L'articolo 1123 del Codice civile fissa i criteri di ripartizione delle spese condominiali e conclude il primo comma con la dicitura "salvo diversa convenzione". Il legislatore ha così voluto consentire la possibilità di modificare il sistema di ripartizione delle spese tramite il regolamento condominiale contrattuale, adottando modalità diverse da quelle basate sulla proporzione dei millesimi di proprietà e delle tabelle millesimali. In questo caso, quindi, la modifica richiederà l'unanimità dei consensi.

Trascrizione delle modifiche del regolamento condominiale contrattuale

La trascrizione nei pubblici registri immobiliari del regolamento contrattuale di condominio è facoltativa. Tuttavia, se registrato sotto la supervisione di un notaio, la sua opponibilità è garantita in modo inequivocabile. Al contrario, se non è stato registrato, la sua efficacia potrebbe non essere garantita. In questo contesto, è essenziale focalizzarsi sulla natura delle singole clausole per quanto riguarda la registrazione, piuttosto che sull'origine del regolamento, che potrebbe contenere clausole di natura mista. È ancora la Cassazione a esprimersi in merito (sentenza numero 6769/2018).

Quando una clausola del regolamento condominiale è di natura contrattuale, la sua modifica deve essere registrata nei pubblici registri immobiliari, soprattutto se riguarda i diritti reali, come previsto dall'articolo 2643 del Codice civile.