Mutuo prima casa: i requisiti per ottenere il finanziamento

Per chi si accinge all’acquisto di una casa, la via da percorrere (a meno che non si possa farlo in contanti) è inevitabilmente la stipula di un mutuo. Un passo importante, che richiede l’essere in possesso di requisiti ben precisi. Ma quali sono, e qual è la prassi da seguire? Vediamo.

Verifica dei requisiti

Primo passo da compiere per poter procedere con la richiesta, è capire quali sono i titoli essenziali per ottenere un mutuo, a cominciare dai Requisiti anagrafici e dai Requisiti di reddito:

Requisiti anagrafici: in primo luogo bisogna essere in possesso della cittadinanza italiana. Ciò non vuol dire che i cittadini stranieri non possano ottenere un finanziamento, ma semplicemente che dovranno dimostrare di vivere stabilmente in Italia da più di tre anni e fornire garanzie relative al proprio impiego; si dev’essere maggiorenni: per richiedere un mutuo bisogna avere già compiuto 18 anni. A questo proposito, se la maggiore età è necessaria per avviare le pratiche, non esiste un limite d’età massimo stabilito dalle normative, sono i singoli istituti di credito a decidere. Resta comunque difficile vedersi approvata una richiesta di mutuo, qualora il termine dell’ammortamento dovesse coincidere con un'età superiore ai 75 anni. In questi casi può avere più senso considerare un prestito ipotecario vitalizio.

Requisiti di reddito: a fare la differenza fra una richiesta accettata ed una rifiutata sono le garanzie economiche che si è in grado di fornire alla banca, per questo è necessario dimostrare di avere una situazione solida, ciò che riguarda sia i lavoratori dipendenti che (a maggior ragione) quelli autonomi. Di tali garanzie si occupa l’analisi reddituale, pratica che ha lo scopo di valutare la capacità di credito (cioè la possibilità concreta di sostenere le rate del mutuo, calcolata in base ai vari redditi della famiglia) e il background creditizio (ovvero l’affidabilità economica, ricavata da eventuali mutui accesi in precedenza, o ulteriori garanzie atte a delineare il proprio quadro finanziario).

Attenzione: non esiste di regola una soglia di reddito minima per ottenere l'erogazione del mutuo, però le banche valutano in genere che la rata del mutuo non superi il 30% del reddito familiare mensile netto e che la soglia minima di sussistenza propria del richiedente sia adeguata.

Richiesta e parere di fattibilità

Una volta appurato che si possiedono i requisiti essenziali, il passo successivo per stipulare un mutuo e realizzare il sogno di acquistare una casa, è presentare la richiesta. A partire da questo momento la banca a cui ci si è rivolti darà avvio alla pratica (o istruttoria), iniziando la valutazione di alcuni parametri. L’esito dipenderà dal merito creditizio del cliente, dalla sua situazione patrimoniale e da una serie di considerazioni che ogni istituto di credito si riserva di fare prima di decidere se erogare il finanziamento o meno. L'importo massimo finanziabile per un mutuo prima casa in genere è pari all'80% del valore ipotecario dell'immobile che si vuole acquistare, anche se, negli ultimi tempi, a causa degli aumenti dei tassi di interesse decisi dalla BCE per contrastare l’inflazione, sempre più spesso gli istituti non arrivano a concedere più del 70%. Ce ne sono però alcuni che, in presenza di particolari condizioni e garanzie, possono arrivare a concedere il 90%, mentre il 100% è ormai cosa assai rara.

Con parere di fattibilità si intende la risposta della banca alla richiesta di mutuo, ed è ciò che stabilisce la sua disponibilità o meno a fornire il credito necessario per l’acquisto della prima casa. In questa fase vengono analizzati i requisiti di base richiesti, il reddito e la situazione finanziaria.

Elemento non secondario, la storia finanziaria del cliente: attraverso la consultazione di apposite banche dati, l’istituto bancario procede ad effettuare un controllo protesti (per verificare se in passato il cliente non è stato puntuale nel pagamento di assegni o cambiali), oltre ad un esame dello storico dei prestiti e della relativa puntualità nei pagamenti; presso la Camera di Commercio viene poi appurato l’eventuale possesso da parte del richiedente di partecipazioni in società ad alto rischio di fallimento, o la presenza di eventuali fallimenti.

Dalla richiesta alla stipula

In caso di risposta positiva, la banca avvierà una serie di valutazioni tecniche sull’immobile in questione: verrà effettuata in particolare una perizia per determinarne il valore e per stabilire se il l’importo richiesto dal mutuatario corrisponde a quello stimato dall'esperto incaricato dall’istituto. Se la banca ritiene idonei tanto il richiedente quanto la somma richiesta per l’immobile, la domanda di mutuo sarà accettata e toccherà al richiedente presentare i documenti necessari per poter procedere.

Ciascun istituto ha specifiche richieste, ma in generale quelli imprescindibili sono: carta d’identità valida, codice fiscale, certificato di nascita, certificato di residenza, certificato di stato civile o atto di matrimonio nella sua interezza, copia dei certificati di divorzio o separazione se necessario, copia del compromesso, attestati sulla situazione lavorativa (copia della CU, un attestato di anzianità di servizio per i dipendenti oppure, per i lavoratori autonomi, atto di iscrizione all’albo o copie del Modello Unico, fotocopia busta paga se lavoratore dipendente, fotocopia estratto conto se lavoratore autonomo), alcuni dati essenziali relativi all’immobile (come la planimetria, con indicazione di eventuali pertinenze, certificato di abitabilità, copia dell’ultimo atto di acquisto). Se l’immobile deriva da successione, bisogna presentare il modello 240 o il modello 4 dell’ufficio successioni.

Terminata la raccolta della documentazione, il passo successivo è la stipula dell’atto di mutuo, che dovrà essere firmato in presenza di un notaio. In parallelo, sempre al momento della firma, viene stipulata un’ipoteca, che serve a tutelare la banca nel caso di problemi relativi al pagamento del mutuo stesso.

Per quanto riguarda le tempistiche, bisogna considerare che possono variare da un istituto di credito all'altro: una volta presentata la documentazione, dovranno trascorrere almeno 20 giorni per sapere se la richiesta di finanziamento è stata accolta. Ottenuto il via libera dalla banca, ci vorranno poi altri 30 giorni circa per l'erogazione del mutuo.

Tuttavia, una volta superata positivamente la fase istruttoria, i tempi possono raggiungere anche i 60 giorni. Sommando le varie fasi, comprese quelle che coinvolgono il mutuatario, la media generale del tempo necessario per l’erogazione di mutuo in Italia si attesta intorno a circa 4 mesi.