Tetto da aggiustare o da rifare? Ecco chi deve pagare

Con una recente sentenza (la n. 8092 del 24 maggio 2023), il Tribunale di Roma, ha affrontato il caso di un proprietario di casa che non intendeva pagare la propria quota di spese relative alla sostituzione delle lastre in amianto poste sul tetto dello stabile condominiale. Nel rigettare la richiesta del condomino, il giudice capitolino ha stabilito che, per quanto concerne i lavori sul tetto, tutti i condòmini devono contribuire. La sentenza ci offre lo spunto per approfondire la questione e capire i criteri di ripartizione delle spese per questo tipo di lavoro.

Un intervento importante

La decisione di rifare o riparare il tetto condominiale è una delle tante cause di contrasti tra condomini. Alla base delle discussioni, da un lato il timore che l’intervento costi troppo, dall’altro l’incertezza sulla corretta ripartizione delle spese. In effetti la normativa a riguardo, pur avendo portato ad alcuni chiarimenti negli ultimi venti o trent’anni, è piuttosto articolata.

Il rifacimento del tetto condominiale, pur comportando un impegno economico ingente e un certo sforzo organizzativo, è comunque un intervento da prendere in considerazione, a maggior ragione se la copertura mostra segni di usura o danni. Del resto, dalle condizioni del tetto, oltre che dal suo stato di conservazione, dipendono sia la qualità dell’esperienza abitativa sia la capacità energetica dell’edificio, cosa di cui beneficiano tutti i condomini. Il tetto costituisce una fonte di dispersione di calore, nonché lo spazio attraverso cui possono operare gli agenti atmosferici, causando ad esempio le temute infiltrazioni di acqua.

La manutenzione della copertura andrebbe eseguita periodicamente (ogni anno la pulizia delle gronde e la sistemazione di eventuali parti della copertura mosse o rovinate, ogni 3-5 anni la manutenzione degli elementi strutturali). Essendo nella realtà pochi i condomìni in cui si riesca ad eseguire una manutenzione puntuale, ciò porta spesso a dover intervenire in anticipo con lavori più importanti.

I motivi principali per cui si può rendere necessario rifare il tetto sono la presenza di infiltrazioni o di importanti ponti termici (con conseguente formazione di muffe), i danni alle strutture portanti (causati da eventi sismici o smottamenti), l’usura (si tenga presente che qualsiasi copertura dura 40-50 anni al massimo). Al fine di ammortizzare i costi fissi, spesso in concomitanza con i lavori sul tetto del condominio si provvede anche alla sostituzione dei lucernari e all'installazione di impianti fotovoltaici condominiali.

Ripartizione delle spese

Le spese per la riparazione del tetto, o per il suo rifacimento, vanno in genere ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. Ciò avviene in quanto il tetto del condominio è considerato come “parte comune”. Facendo un esempio pratico, se la ristrutturazione costa 40.000 euro e un condomino possiede 80 millesimi di proprietà, dovrà a pagare 3.200 euro (risultato di 40.000 x 0,08). Tale principio però non è valido se il tetto non è definibile come condominiale (se cioè è di proprietà esclusiva di uno o più condomini, a patto che emerga dagli atti notarili), o quando il tetto, per sua struttura, non esercita la propria funzione su tutti gli appartamenti (quando cioè ne sormonta alcuni escludendone altri). In questi casi le spese vanno ripartite sempre secondo i millesimi di proprietà, ma non dell’appartamento rispetto al condominio per intero, quanto piuttosto rispetto alla parte di condominio effettivamente servita dal tetto.

La normativa di riferimento

A regolare il tema della ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto condominiale sono principalmente alcuni articoli del Codice Civile e una sentenza della Corte di Cassazione (in quanto esprime pareri vincolanti, con forza di legge). Vediamoli nel dettaglio.

Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile il tetto è considerato, di base, come parte comune dell’edificio e quindi la sua proprietà è divisa, secondo i millesimi di proprietà dell’appartamento, tra tutti i condomini (tranne le eccezioni sopra descritte). L’articolo 1123, comma 1 concerne invece le ripartizioni delle spese per la gestione delle parti comuni: “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza – si legge - sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione”.

Soffermiamoci sull’espressione “salvo diversa convenzione”: con questa dicitura si fa riferimento alla possibilità che il tetto non sia completamente condominiale, ma che appartenga in misura più o meno esclusiva ad alcuni proprietari (in genere a quelli dell’ultimo piano), o ancora, che appartenga in quota maggiore ad alcuni proprietari rispetto ad altri. Nel primo caso soprattutto non si può parlare di tetto condominiale. Di conseguenza, le spese per la gestione delle parti comuni (e quindi anche per una eventuale riparazione del tetto), non verranno condivise tra tutti i condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà. Ad ampliare inoltre il concetto, l’articolo 1123, comma 2, che recita: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

Poiché l’apparente contrapposizione fra i commi 1 e 2 dell’articolo 1123 ha dato nel tempo origine a problemi di interpretazione, a dirimere la questione è intervenuta in passato anche la Corte di Cassazione, con una lunga e dettagliata sentenza (la n. 13655 del 23/12/1992), che ha circoscritto il principio della proporzionalità a un caso specifico, attribuendo importanza ancora maggiore al comma 2. In sostanza, il principio della proporzionalità può essere applicato “solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà”.

A chi spetta pagare la manutenzione

Può capitare che, durante l’assemblea, alcuni condomini utilizzino argomenti apparentemente validi, ma che rivelano in realtà un vizio di forma, come ad esempio la differenza tra rifacimento e manutenzione. Sarebbe diffuso in particolare l’orientamento secondo cui rifacimento e manutenzione debbano seguire approcci diferenti per la ripartizione delle spese, essendo interventi di cui i vari condomini beneficerebbero in modo diverso. Si tratta di una convinzione errata, come spiega il comma 1 dell’articolo 1123 del Codice Civile già descritto, che indirettamente definisce quali spese debbano essere ripartite (salvo le solite eccezioni) secondo il principio dei millesimi di proprietà, parlando esplicitamente di “spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio”.

Condomìni senza amministratore: chi decide

In caso di condomìni senza amministratore (quelli cioè fino ad otto componenti), la riparazione del tetto va deliberata dalla maggioranza dei condomini; l'esecuzione della delibera verrà affidata a chi deciderà di farsi carico dell'onere di seguire i lavori, che potrà così agire anche per conto degli altri.

In assenza di una decisione, o qualora non si trovasse nessuno in grado di assumersi la responsabilità di eseguire le delibere, i singoli proprietari potranno rivolgersi all'autorità giudiziaria, che procederà alla nomina di un amministratore.