Casa in affitto: quali spese paga il proprietario e quali l'inquilino

Nel momento in cui si decide di prendere in affitto un immobile, ci si chiede quali saranno le spese relative all’immobile, e se e quali di queste dovranno essere sostenute dall’inquilino o dal proprietario.

A disciplinare questo importante aspetto della locazione, l’art. 1576 del Codice civile, in cui si stabilisce che il locatore (cioè il proprietario che concede in locazione il suo bene) deve provvedere durante la durata della locazione a tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione, che sono di competenza del conduttore (cioè dell’inquilino). Ma in cosa consistono esattamente queste riparazioni, e quali sono le altre incombenze a carico dell’uno e dell’altro? Vediamole qui di seguito.

Spese per guasti e manutenzione dell’abitazione

Vivere quotidianamente una casa implica per forza di cose, il deterioramento di alcuni beni. Per quanto l’inquilino ne possa avere cura, l’usura connessa al passare del tempo è inevitabile. Dunque si renderà necessario, prima o poi, un intervento di manutenzione o di riparazione, ad esempio di un rubinetto, della maniglia di una porta, etc. Le spese per questi lavori sono a carico dell’inquilino, cioè di chi vive nell’appartamento e ha sottoscritto il contratto di locazione. Differente la questione se il danno dipenda dal fatto che la casa è vecchia (ad esempio una caldaia o una tapparella logorate dal tempo e dall’uso). In questo caso sarà il proprietario a dover affrontare la spesa di riparazione o di sostituzione del bene.

A meno che, dunque, il danno sia stato provocato dall’inquilino (ad esempio, il tubo dello scarico del wc intasato da oggetti che non dovevano esservi gettati e tubazione otturata che salta), i lavori nella casa in affitto per un guasto spettano al proprietario. È il caso della tubatura dell’acqua che scoppia per motivi non addebitabili all’inquilino, o delle macchie di muffa sulle pareti causate da infiltrazioni (sempre che non dipendano da problemi alle parti comuni, dei quali sarebbe chiamato a rispondere il condominio).

Nel caso in cui il padrone di casa non intenda pagare queste spese, o far riparare il guasto, l’inquilino può agire legalmente o, addirittura, recedere dal contratto se si tratta di un guasto ad una parte importante dell’immobile (la caldaia che non parte, la finestra che non si chiude, etc.) che lo rende inutilizzabile.

Tuttavia, quando si presentasse la necessità di un intervento di manutenzione straordinaria, dovrà essere l’inquilino a segnalarlo al proprietario, in modo che possa intervenire quanto prima. Nel caso in cui il locatore sia irreperibile e l’intervento debba essere effettuato con urgenza, il conduttore può farsi carico della spesa di riparazione e poi comunicarla al proprietario per ottenerne il rimborso.

Le spese per il miglioramento della casa in affitto spettano all’inquilino, a condizione che vengano effettuate con cura e senza modifiche alla destinazione d’uso dell’immobile. Anche se tali interventi comportassero un aumento del valore economico della casa, il conduttore non avrà diritto ad alcun rimborso, a meno di accordi con il proprietario. Se quest’ultimo dovesse espressamente approvare i lavori, sarà tenuto a riconoscere all’inquilino un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore della casa al momento della riconsegna.

Funzionalità e sostituzione della caldaia

Ci sono due diverse tipologie di interventi che riguardano la caldaia all’interno di un appartamento: la manutenzione ordinaria e il controllo dell’efficienza energetica (chiamata anche verifica dei fumi). Entrambi gli interventi di manutenzione e controllo sono obbligatori per legge. Le opere di manutenzione ordinaria, così come i piccoli interventi di riparazione dovuti a un uso quotidiano, e che quindi causano un deterioramento del prodotto, spettano all’inquilino, così come a suo carico sono le spese di accensione stagionale e di messa a riposo dell’apparecchio al termine della stagione invernale. La sostituzione della caldaia nell’immobile locato rientra invece fra gli interventi di manutenzione straordinaria ed è sempre a carico del proprietario.

In caso però il locatore, nonostante la richiesta da parte dell’inquilino non intenda provvedervi in tempi rapidi, il conduttore potrà mettere in mora il locatore (tramite raccomandata con ricevuta di ritorno), con una diffida ad adempiere entro un certo periodo di tempo, in base all’urgenza. Se nonostante la diffida il locatore non decide di attivarsi, il conduttore potrà procedere direttamente alla sostituzione della caldaia, anticipando la spesa relativa, chiedendo successivamente il rimborso della spesa sostenuta, anche tramite vie legali, oltre ad un eventuale risarcimento danni.

Spese allacciamento e attivazione utenze

Innanzi tutto distinguiamo fra allacciamento e stipula di un nuovo contratto luce e gas, come voltura o subentro: il primo è un’operazione necessaria se all'interno dell'immobile in questione i contatori delle utenze non sono mai stati installati, dunque riguarda prevalentemente, di norma, gli immobili di nuova costruzione. Può però capitare che un immobile di nuova costruzione venga posto in affitto nonostante i contatori non siano ancora presenti. In questo caso, la richiesta per l'allacciamento dei contatori spetta al proprietario dell'immobile e non all'affittuario.

Se dunque per spese di allacciamento si intende l’installazione materiale degli impianti idrico, elettrico, del gas, e dei relativi contatori (interventi destinati a rimanere acquisiti all’immobile) queste sono di competenza del locatore. Gravano, di norma, sull’inquilino le spese relative all’apertura dei contratti per la fornitura delle utenze indicate con i relativi gestori. In questo caso i contratti saranno intestati al conduttore stesso.

Assicurazione condominio

L’assicurazione condominio (o polizza globale fabbricati), è una garanzia che può essere stipulata da un condominio a copertura totale o parziale dei danni che l’edificio può causare a persone o cose, nonché dei danni causati da persone o da elementi esterni all’edificio stesso.

La polizza condominiale interviene sulle parti comuni dell'edificio, come ad esempio le scale, il tetto o le finestre dei pianerottoli. È bene tenere presente che questa copertura non è obbligatoria, in quanto non esiste a oggi una disciplina di legge che impone di stipularla, ma può diventare tale se prevista dal Regolamento condominiale. L’assicurazione, però, si rivela un valido strumento per tutelare i singoli condòmini, come nel caso, ad esempio, della rottura dell’ascensore: l’assicurazione interverrebbe al posto dei singoli condòmini e non solo. Qualora sia attiva nel fabbricato, l’assicurazione deve essere pagata dal proprietario dell’immobile e non dall’inquilino.

IMU

L’IMU (Imposta Municipale Unica), va pagata in due rate. L’acconto entro il 16 giugno ed il saldo entro il 16 dicembre di ogni anno (vi è anche la possibilità di pagarla in unica soluzione entro il 16 giugno). Al di là delle scadenze, l’imposta rimane sempre a carico del proprietario dell’immobile. L’unico caso in cui il proprietario non debba pagare l’imposta è quando la stessa si configura come tassa sull’abitazione principale, cioè se il medesimo proprietario stabilirà, nella casa, la sua residenza anagrafica. Se l’abitazione viene data in locazione ad altre persone, sarà sempre il proprietario a dover pagare l’IMU.

Non fa differenza il fatto che l’inquilino stabilisca, nell’abitazione presa in affitto, la sua residenza anagrafica. Solo nei casi di comodato gratuito ad un parente in linea retta di primo grado (in pratica tra genitori e figli), il proprietario può usufruire della riduzione del 50% sul pagamento dell’imposta. È invece possibile che sia l’inquilino a pagare l’IMU sulla casa presa in affitto, solo qualora ciò venga stabilito alla sottoscrizione del contratto di locazione.

TARI

La TARI (sigla che sta per Tassa sui Rifiuti) è l’imposta destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Ogni Comune determina le tariffe in base a superficie e quantità di rifiuti prodotti, o a quantità e qualità di rifiuti per unità di superficie, in relazione ad usi e tipologia delle attività e al costo del servizio sui rifiuti. È obbligato a pagare la TARI chiunque occupi l’immobile, a prescindere se sia inquilino in affitto o proprietario. Nello specifico, è obbligato al pagamento il proprietario dell’immobile che occupa l’immobile, o l’affittuario che possieda un contratto di locazione superiore a 6 mesi. Nel caso in cui l’inquilino avesse un contratto di locazione inferiore a 6 mesi non sarà costretto a pagare tale imposta, in quanto spetterebbe al proprietario dell’immobile.

Canone Rai

L’inquilino che abiti un immobile in affitto e detenga un televisore è tenuto a pagare il Canone Rai, anche se l’apparecchio appartiene al proprietario della casa che l’ha affittata ammobiliata. Detto questo, bisogna capire come l’inquilino debba corrispondere l’importo della tassa. In caso sia intestatario dell’utenza elettrica, riceverà l'addebito del canone in bolletta, come accade per gli immobili adibiti ad abitazione principale del nucleo familiare.

Diversamente, nel caso in cui l’inquilino non abbia effettuato la voltura dell’utenza elettrica (rimasta intestata al proprietario dell’immobile), ma detenga in casa un apparecchio in grado di trasmettere i contenuti televisivi, è tenuto a pagare il canone tramite Modello F24 canone Rai. Dovrà quindi pagare l’importo di 90 euro in un'unica soluzione all’Agenzia delle Entrate, entro e non oltre il 31 gennaio di ciascun anno. Nel caso in cui invece non sia presente in casa alcun apparecchio televisivo, potrà chiedere l’esenzione del canone Rai attraverso la compilazione e l’invio del Modulo disdetta canone Rai per non possesso del televisore.

Può richiedere l’esonero del canone Rai anche l’inquilino che, domiciliato presso l'abitazione in affitto, intestatario dell’utenza elettrica e in possesso di una Tv, faccia però parte di una famiglia anagrafica che paga già il canone in un’altra abitazione; appartengono a questa categoria, ad esempio, tutti gli studenti fuori sede e i lavoratori che hanno la residenza anagrafica in una data città, ma devono affittare un appartamento altrove per motivi di studio, o lavorativi.

Contributo al Consorzio di Bonifica

Il contributo che si versa al Consorzio di Bonifica serve a finanziare, insieme ai soldi che arrivano dallo Stato e dagli Enti locali, le opere di manutenzione e di gestione dei corsi d’acqua, per mantenere in sicurezza i fiumi e, ad esempio, contenere il rischio di allagamenti tenendo puliti gli argini, tagliando gli alberi cresciuti nell’alveo del fiume e sistemando le zone vicine ai corsi d’acqua. I contributi di bonifica vengono versati per i benefici che derivano dall’attività del Consorzio di bonifica, che raggruppa i proprietari immobiliari: costituirlo è obbligatorio per legge e serve per la salvaguardia dei vari immobili dal rischio idraulico e idrogeologico.

Pagano il contributo di bonifica tutti i proprietari di beni immobili, terreni e fabbricati, che ricadono all’interno del cosiddetto “perimetro di contribuenza” e ricevono benefici dall’attività del consorzio: non spetta quindi all’inquilino in affitto versare il tributo.

Tali oneri costituiscono somme deducibili dal reddito complessivo e non rientrano tra gli oneri accessori da addebitare all'inquilino stesso, a meno che non sia stato specificato nel contratto, poiché la legge considera come oneri accessori solo quelli relativi alle spese condominiali.