Casa prestata a parenti o amici, ecco chi deve pagare l'Imu

Si tratta di una situazione che accade sempre più di spesso, visto l'andamento recente del mercato immobiliare, ma è un tema su cui si genera sempre un po' di confusione: che cosa si verifica qualora un contribuente decida di concedere l'uso di un'abitazione di sua proprietà a un amico o a un parente? Laddove l'Imu sia dovuta, in particolar modo, quale delle due parti è tenuta a versare al Comune la tassa sulla casa?

È stata la Corte di Cassazione con la sentenza 4329/2025 a chiarire la questione, analizzandola nelle sue parti più importanti. Il primo passo da fare è ovviamente quello di concludere in modo corretto il trasferimento del diritto di abitazione al beneficiario: qualora questo passaggio sia stato comunicato al Comune di residenza prima dell'inizio dell'anno fiscale, non sarà più il proprietario a dover pagare l'Imu bensì il nuovo inquilino. In questa circostanza, sia che l'accordo tra le due parti sia stato sancito da un atto notarile o in forma privata, l'Ente locale non potrà più rivalersi sul titolare dell'immobile per quanto concerne la tassa sulla casa.

Concedendo quindi a terzi il diritto di abitazione sulla casa di sua proprietà, il titolare dell'immobile scarica la responsabilità del versamento della tassa sul nuovo arrivato . Ciò non significa che l'imposta va comunque pagata: esattamente come accade per il proprietario, anche il novo titolare del diritto di abitazione può fissare la sua residenza nell'immobile ricevuto "in prestito", beneficiando dell'esenzione prevista dalle norme vigenti quando si parla di prima casa. Nel caso in cui si verificasse una circostanza del genere, la tassa non sarebbe dovuta da nessuna delle due parti.

Ma come può avvenire legalmente questo passaggio? Per quanto il codice civile preveda all'art.1325 una certa libertà per quanto concerne le forme contrattuali, è altrettanto vero che nel caso in cui si tratti di trasferire proprietà di beni immobili o di modificare o trasferire il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta (art.1350 del codice civile), si richiedono la scrittura privata o l'atto pubblico. Niente accordo verbale, quindi, queste due forme sono le uniche che rendono valido un contratto del genere, e non solo: stante quanto previsto dall'art.2643 del codice civile questi atti andrebbero trascritti nei registri immobiliari. Ciò nonostantre, la Cassazione non ritiene obbligatorio questo passaggio per ritenere valido l'accordo, considerando la trascrizione semplicemente come una tutela qualora insorgano beghe tra individui che abbiano acquisito il medesimo diritto dallo stesso proprietario di casa.

Ciò premesso, resta da sottolineare il fatto che affinché il pagamento dell'Imu sia scaricato al nuovo beneficiario del diritto di abitazione, la comunicazione di passaggio al Comune va effettuata prima dell'anno di imposta per cui il

proprietario vuole ottenere l'esonero. Per quanto sia sufficiente una scrittura privata e non un atto notarile, comunque, questa va registrata presso l’Agenzia delle Entrate versando un contributo di 200 euro.