Delibere condominiali: differenze e possibilità di impugnazione

In ambito condominiale, le delibere dell'assemblea rappresentano strumenti essenziali per la gestione e l'organizzazione delle parti comuni. Non tutte, però, hanno lo stesso peso giuridico. Esistono infatti delibere decisorie, che determinano cioè effetti concreti e immediati, e delibere programmatiche o interlocutorie, che assumono semplicemente un carattere preparatorio o esplorativo. Cerchiamo di capire meglio le differenze tra le varie tipologie di delibere e quando è possibile impugnarle.

Tipologie di delibere condominiali

Le delibere condominiali sono lo strumento con cui si esprime la volontà dei condòmini riguardo alla gestione delle parti comuni. Tuttavia, ve ne sono alcune che non hanno natura decisoria.

Partiamo dalle delibere decisorie o dispositive: rappresentano una decisione chiara su una questione specifica. Si tratta di atti vincolanti, che possono riguardare una vasta gamma di decisioni, dalla destinazione del cortile a parcheggio all'approvazione del bilancio consuntivo, alla costituzione in giudizio per difendersi da un’azione legale. In questi casi, l’assemblea condominiale delibera su questioni che comportano un impegno economico o un cambiamento nella gestione del condominio.

Le delibere non decisorie non comportano invece un’attuazione immediata, poiché mancano di un contenuto "precettivo", non giungono a una conclusione definitiva e non impegnano il condominio. All'interno delle delibere non decisorie, si possono poi distinguere ulteriori categorie di delibere: preparatorie (servono a preparare il terreno per future decisioni, raccogliendo informazioni o predisponendo analisi preliminari), programmatiche (stabiliscono linee guida o piani per azioni future senza decidere nulla di operativo nell'immediato), interlocutorie (discutono un argomento senza arrivare a una decisione conclusiva, rinviando la decisione a un momento successivo).

Le delibere preparatorie, programmatiche o interlocutorie non incidono direttamente sulla sfera patrimoniale dei condòmini, poiché non comportano decisioni definitive o impegni economici. Di conseguenza, il pregiudizio per i condòmini è solo potenziale e non concreto, cosa che rende generalmente più difficile l’impugnazione di tali delibere.

Interesse ad agire

Stabilito che la possibilità di impugnazione interessa per lo più le delibere di natura decisoria, se una delibera di questo tipo è ritenuta illegittima o dannosa per uno dei condòmini, quest’ultimo ha il diritto di impugnarla per farne accertare l'invalidità. In questo contesto, fondamentale è l’interesse ad agire: il condòmino deve cioè dimostrare che la delibera impugnata arreca un pregiudizio concreto alla sua sfera giuridica o patrimoniale. La legge richiede dunque un interesse meritevole di tutela per agire in giudizio. Tale interesse rappresenta un'utilità o un vantaggio che il cittadino può ottenere solo ricorrendo alla giustizia. Anche per impugnare una delibera condominiale, è necessario dimostrare questo interesse, senza tale presupposto, l'azione è inammissibile.

Ricordiamo inoltre che la delibera dell'assemblea può essere impugnata solo ed esclusivamente da quei condòmini che non abbiano contribuito ad approvarla. Possono pertanto impugnare la delibera, approvata a maggioranza dall'assemblea, solo i condòmini dissenzienti, astenuti o assenti. Nel verbale dell'assemblea dovranno essere riportate le presenze, i millesimi di proprietà e le decisioni adottate sui punti all'ordine del giorno.

Orientamenti normativi

La giurisprudenza italiana ha chiarito ripetutamente che le delibere interlocutorie o programmatiche non sono autonomamente impugnabili in assenza di un concreto interesse ad agire. Ad esempio, in una recente sentenza del Tribunale di Roma (la n. 5043 del 19 marzo 2024), si è stabilito che due delibere del 2018 impugnate da una proprietaria avevano solo carattere interlocutorio e non pregiudicavano concretamente la sfera patrimoniale della stessa. Di conseguenza, la domanda di impugnazione è stata respinta per mancanza di interesse ad agire.

Anche la Cassazione (sentenza n. 10865 del 2016) ha ribadito che l'interesse all'impugnazione di una delibera condominiale presuppone che la delibera sia idonea a determinare un cambiamento nella posizione dei condòmini, soggetto ad eventuale pregiudizio.

Un’ulteriore sentenza della Suprema Corte, la n. 6128 del 2017, sottolinea poi che il condòmino che intenda impugnare una delibera deve dimostrare un interesse concreto, derivante da un apprezzabile pregiudizio personale.