Legionella nei condomini: quali sono le responsabilità dell’amministratore

Il pericolo Legionella nei condomini è una questione di primaria importanza per garantire la salute pubblica. Un problema che non va sottovalutato, soprattutto da chi gestisce l’edificio, cioè l’amministratore. Vediamo dunque quali sono i suoi compiti in fatto di prevenzione, corretta gestione degli impianti idrici condominiali e come deve agire in caso di contaminazione.

Malattia e trattamento

La legionellosi, o malattia dei legionari, provocata dal batterio Legionella pneumophila, si manifesta con sintomi simili a quelli di un'influenza: febbre alta, dolori muscolari, brividi, mal di testa e confusione. Altri sintomi comuni includono nausea, diarrea, dolori addominali e tosse. In alcuni casi possono presentarsi anche dolori articolari. Fortunatamente, se diagnosticata per tempo, la malattia può essere trattata efficacemente con antibiotici specifici, che agiscono sul batterio responsabile della polmonite da Legionella.

Il batterio prolifera naturalmente in ambienti acquatici come laghi, fiumi o sorgenti, ma può facilmente trovare condizioni favorevoli anche negli impianti idrici di strutture artificiali, come i condomini, oltre che negli impianti di aria condizionata. Una volta introdotta nell’impianto, la Legionella può diffondersi tramite aerosol prodotti da rubinetti, docce o fontane, mettendo a rischio la salute degli abitanti.

Responsabilità dell'amministratore e normative

Anche se la normativa italiana non obbliga l’amministratore a effettuare controlli regolari per la Legionella nei condomini, il Decreto legislativo n. 31/2001 stabilisce che chiunque gestisca un edificio dove viene fornita acqua potabile al pubblico deve assicurare la salubrità dell’acqua. Questo significa che l’amministratore ha la responsabilità di monitorare lo stato dell’impianto idrico condominiale, verificando che non ci siano situazioni che favoriscano la proliferazione di batteri come la Legionella.

Condizioni che includono una temperatura dell'acqua compresa tra i 25°C e i 45°C, stagnazione dell’acqua, tubature vecchie, incrostazioni, sedimenti e la presenza di amebe e alghe, che alimentano il batterio. I punti più critici in un condominio sono le tubature vecchie, i tratti d’impianto meno utilizzati o stagnanti, dove calcare e biofilm favoriscono la crescita delle colonie batteriche. L’amministratore, quindi, deve monitorare e manutenere regolarmente gli impianti idrici, verificare che l’acqua distribuita nell’edificio sia priva di contaminanti e batteri nocivi, anche se la Legionella non compromette la potabilità dell'acqua stessa.

Quali sanzioni

Se l'amministratore omette di adottare misure preventive o di intervenire in presenza di un rischio accertato di Legionella, può incorrere in sanzioni amministrative che vanno da 5.000 a oltre 60.000 euro. Se però l’acqua risulta contaminata nonostante i controlli adeguati e le manutenzioni, l’amministratore non è responsabile penalmente o civilmente, poiché l’inquinamento potrebbe provenire dal fornitore dell’acqua.

Prevenzione e manutenzione

Anche se, come detto, non c’è un obbligo legale stringente, è sempre consigliabile che l’amministratore adotti misure preventive per ridurre il rischio di contaminazione. Queste azioni includono la manutenzione regolare dell’impianto idrico, con particolare attenzione ai punti in cui l’acqua può ristagnare, e la pulizia periodica di cisterne, serbatoi e boiler. Verificare la temperatura dell’acqua e sostituire tubature vecchie o deteriorate sono altre azioni utili per prevenire la crescita del batterio.

Interventi in caso di contaminazione

Se viene riscontrata la presenza di Legionella nell’impianto, l’amministratore deve agire tempestivamente. Di solito è consigliabile rivolgersi a esperti specializzati nella gestione e bonifica degli impianti idrici. Un protocollo di intervento tipico prevede il prelievo di campioni d’acqua, l’analisi microbiologica, interventi di disinfezione e, infine, il rilascio di certificati che attestino l’avvenuta bonifica e conformità dell’impianto alle normative.

Documento di Valutazione del Rischio

Per i condomini dotati di impianti idro-sanitari centralizzati, le Linee Guida Nazionali richiedono che l’amministratore rediga un Documento di Valutazione del Rischio Legionella.

Questo documento deve descrivere i potenziali rischi presenti nell’impianto, prevedere controlli periodici e indicare le misure di manutenzione da adottare. Il DVR deve essere aggiornato periodicamente, soprattutto in caso di modifiche all’impianto o di risultati anomali dalle analisi microbiologiche.