Referenze e compenso dell’amministratore. Come vengono regolati

Affidare l’incarico di amministratore significa scegliere la persona che dovrà occuparsi della gestione dell'intero condominio. Per questo la nomina è, solitamente, il frutto di una scelta ragionata, basata anche sulla valutazione del curriculum presentato dall'aspirante amministratore. Ma le referenze costituiscono un obbligo per l'amministratore di condominio? E come regolarsi con l’indicazione del compenso? Vediamo.

Amministratore: quali requisiti

Il nuovo articolo 71 del RD 318/42 (successivamente modificato dalla Legge 220/2012), elenca i requisiti di onorabilità e professionalità che un amministratore deve possedere al momento della nomina e che devono permanere durante l’intero svolgimento dell'incarico. In particolare, possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro che “hanno il godimento dei diritti civili; che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; che non sono interdetti o inabilitati; il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”.

Gli ultimi due requisiti, quindi il diploma di scuola secondaria e la frequenza di un corso di formazione, non sono richiesti nel caso in cui l’amministratore sia uno dei condòmini dello stabile, o abbia svolto l’attività di amministrazione condominiale per almeno un anno, nell’arco dei 3 anni precedenti l’entrata in vigore delle modifiche; resta invece l’obbligo di formazione periodica.

Amministratore e referenze

Non esistono disposizioni legali che richiedano la presentazione di referenze al momento della nomina di un amministratore: nessuna normativa impone questo obbligo, subordinandolo alla validità della designazione da parte dell'assemblea, che potrebbe tuttavia richiederle come ulteriore requisito per valutare le capacità del candidato. L'assemblea ha la facoltà di nominare anche un individuo senza referenze, ad esempio per la sua prima esperienza come amministratore. Non è possibile imporre all'amministratore di fornire documenti che attestino le sue esperienze precedenti; l'amministratore è infatti tenuto solamente a possedere i requisiti di onorabilità e professionalità stabiliti dalla legge, e a dichiarare preventivamente il proprio compenso.

Assemblea e referenze

L'assemblea potrebbe comunque decidere di selezionare l'amministratore solo tra i candidati che abbiano indicato, oltre al compenso, anche le proprie referenze, una scelta che i condòmini sono liberi di compiere, purché questa distinzione venga fatta a monte, cioè prima della nomina; in seguito non sarà possibile imporre all'amministratore in carica di mostrare referenze che non sono obbligatorie.

Indicazione del compenso

Un altro articolo, in questo caso il 1129 del Codice civile, prevede che, al momento dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, l'amministratore debba specificare analiticamente, pena la nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. L'amministratore deve in pratica anticipare ai condòmini quale sarà il suo onorario per svolgere il proprio mandato. La legge stabilisce inoltre che il compenso sia costituito dall'indicazione di tutte le voci che compongono il totale. L'amministratore dovrà quindi specificare il proprio onorario per ogni tipologia di attività, prevedendo anche le maggiorazioni per eventuali attività straordinarie.

L'amministratore può inoltre chiedere un compenso ulteriore rispetto a quello inizialmente prospettato, a patto che questo sia già stato preventivato al conferimento dell'incarico, considerando un aumento dell'onorario base da calcolarsi in percentuale rispetto all'attività straordinaria svolta.

Diverso il discorso relativo al rimborso delle spese anticipate nell'interesse del condominio: in questo caso l'amministratore ha sempre diritto alla restituzione di quanto versato, purché dimostri le anticipazioni fatte per conto di chi lo ha eletto.