Super Bonus e condomìni. Cosa succede se un proprietario è contrario

Quando si vive in un condominio non è mai facile raggiungere un accordo sulle varie decisioni da prendere, soprattutto quando bisogna approvare interventi che prevedano spese superiori a quelle ordinarie. Anche quando si tratta di usufruire di particolari agevolazioni si “riesce” a non essere totalmente d’accordo. È ciò che accade con il Super Bonus, ex 110%, da quest’anno 90%: nonostante i vantaggi previsti dallo Stato (nel frattempo ridotti alle sole detrazioni fiscali), c’è sempre chi si opporrà. D’altra parte ciascun proprietario ha diritto a non aderire. Ma cosa succede se un condomino è contrario all’utilizzo del Super Bonus?

Premesso che la Legge ha stabilito che l’adesione del condominio al Super Bonus possa essere deliberata dall’assemblea a maggioranza (e che dunque non occorre l’unanimità), qualora anche un solo proprietario dovesse opporsi, potrebbero sorgere dei problemi, riguardanti ad esempio le parti del condominio oggetto dell’intervento.

Super Bonus e condomìni: le novità del 2023

Con il Decreto blocca cessioni, il Governo ha introdotto dal 17 febbraio 2023 lo stop a cessione dei crediti d’imposta e sconto in fattura relativi alle spese per gli interventi legati al Super Bonus. Il fermo vale per gli interventi nuovi, cioè quelli avviati dopo il 17 febbraio (data di entrata in vigore del Decreto). Per quanto riguarda in particolare i condomìni, restano esclusi dal blocco gli interventi per cui risulti già adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

I lavori condominiali compresi nel Super Bonus

Visto che siamo in argomento, ricordiamo sinteticamente quali sono gli interventi previsti per i condomini nell’ambito del Super Bonus, distinguendo tra interventi trainanti e interventi trainati.

Tenuto conto che i lavori ammessi non differiscono molto rispetto al precedente Super Bonus 110%, rientrano tra gli interventi trainanti gli interventi di isolamento termico degli involucri edilizi, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari, gli interventi antisismici (collegati al sismabonus).

Fanno invece parte degli interventi trainati, ovvero i lavori che usufruiranno del Bonus solo se eseguiti insieme a uno degli interventi principali, gli interventi di efficientamento energetico, l’eliminazione delle barriere architettoniche, l’installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo, le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, l’abbattimento di barriere architettoniche, anche in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni.

Per poter usufruire del nuovo Bonus 90% per i condomìni, sarà necessario migliorare almeno di due classi energetiche l’edificio in cui verranno effettuati i lavori.

Super Bonus condominio, con quale maggioranza

Secondo la Legge, le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi che rientrano nel Super Bonus sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Per approvare dunque gli interventi che beneficiano del Super Bonus è sufficiente che voti a favore la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 333 millesimi. Non è prevista quindi nessuna unanimità.

Cosa succede se un condòmino è contrario

Poiché per l’approvazione degli interventi che rientrano in questo tipo di agevolazione non occorre l’unanimità, si può procedere ai lavori anche nel caso in cui uno o più condòmini siano contrari. Se però il condomino contrario esprime una maggioranza millesimale superiore a quella dei favorevoli, la delibera rischia di non essere valida.

Facendo un esempio pratico, se i favorevoli rappresentano 400 millesimi mentre i contrari, pur essendo minoranza in assemblea, ne rappresentano di più, cioè i restanti 600 millesimi, ne deriva che la delibera non può essere approvata e, qualora lo fosse, sarebbe invalidabile nel termine previsto di 30 giorni.

Attenzione però: quanto appena descritto vale soltanto se il voto contrario è espresso in assemblea. In altre parole, affinché la maggioranza dei millesimi possa prevalere su quella delle teste, è necessario che il voto contrario venga espresso. Non è sufficiente dunque astenersi o non partecipare, per ottenere la bocciatura della delibera regolarmente votata da un terzo dei condòmini.

Il Super Bonus non può riguardare le parti private

Altro punto da chiarire: la votazione sul Bonus non può coinvolgere le proprietà private di chi è contrario, altrimenti la delibera non sarebbe valida. Non si può quindi obbligare il condomino contrario a sostituire la sua caldaia con una di ultima generazione. Nel caso in cui la maggioranza abbia approvato i lavori, ma gli interventi invadano la sfera privata del condomino contrario, servirà necessariamente l’unanimità dei voti.

Se invece gli interventi non interessano la proprietà del condòmino contrario e sono stati approvati dalla maggioranza in assemblea, allora le unità contrarie non potranno contestare i lavori (fatto salvo il caso esposto in precedenza).

Accollo spese: cos’è e come funziona

Come abbiamo visto, l’opposizione di uno o più condòmini potrebbe creare problemi per quanto riguarda la detrazione fiscale collegata al Super Bonus.

Come fa presente l’Agenzia delle Entrate, la legge prevede la possibilità che il condominio o i condòmini che intendono usufruire della detrazione possano farsi carico dell’intera spesa al fine di poter beneficiare dell’incentivo. Si tratta di un vero e proprio accollo delle spese, che esonera dalla partecipazione i condòmini in disaccordo.

Secondo la Legge infatti, le deliberazioni dell’assemblea aventi per oggetto l’attribuzione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio, a condizione che i condòmini ai quali vengono attribuite le spese esprimano parere favorevole.

In caso uno o più proprietari degli immobili presenti nell’edificio non siano d’accordo sull’esecuzione dei lavori, è possibile stabilire con un’apposita delibera (diversa da quella con cui vengono decisi i lavori) che siano solo i condòmini favorevoli ad accollarsi le spese e a fruire del Super Bonus. Qualora si verificasse una non corretta fruizione dell’agevolazione (ad esempio, a causa di irregolarità urbanistiche), ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno fruito. Chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all’esecuzione degli stessi resta quindi fuori da ogni rischio.

Delibera approvazione Super Bonus e impugnazione

Nell’eventualità in cui la delibera sul Super Bonus venga approvata con le maggioranze di legge indicate, non c’è possibilità che i condòmini contrari possano opporsi ai lavori, a patto che, ovviamente, la documentazione sottoposta all’assemblea consenta ai proprietari di valutare correttamente la tipologia di lavori da effettuare, i tempi, le modalità e i costi che restano a carico.

In caso contrario, i condòmini che hanno votato contro possono impugnarla per mancanza degli elementi essenziali e bloccare così l’avvio del cantiere, qualora non sia dettagliata la tipologia di interventi che andranno ad incidere sulla proprietà privata, soprattutto nel caso in cui il condominio dovesse optare per il cappotto.

In caso di intervento di coibentazione, infatti, occorre che i proprietari vengano messi a conoscenza del dettaglio delle misure del cappotto che andranno a restringere la superficie a disposizione dei balconi, dell’obbligo di spostamento delle soglie delle finestre, le modalità e i costi per lo smontaggio degli eventuali motori dei climatizzatori, necessario per evitare i ponti termici, ecc.

Può essere infine impugnata la

delibera che approva il Super Bonus, se si sono espressi in maniera contraria tanti condòmini che rappresentino la maggioranza dei millesimi, o comunque un valore proprietario superiore a quello che ha sostenuto la decisione.