Lavori straordinari: senza fondo speciale la delibera può essere annullata

La gestione di un condominio comporta spesso la necessità di effettuare lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, interventi che richiedono una pianificazione finanziaria accurata. L'articolo 1135 del Codice Civile prevede, a tal proposito, la costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Ma cosa succede se l'assemblea condominiale delibera tali lavori senza provvedere alla creazione di questo fondo? Cerchiamo di capirlo insieme.

L'orientamento della giurisprudenza: nullità della delibera

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9388/2023, ha stabilito un principio fondamentale: la delibera per lavori straordinari è nulla se non è preceduta dalla costituzione del fondo speciale. Questo orientamento è stato confermato anche dal Tribunale di Milano, con una recente sentenza (la n. 698 del 24 gennaio 2025), rafforzando così una linea interpretativa ormai prevalente.

Perché la nullità

La nullità della delibera è una sanzione grave, che rende l'atto inefficace fin dall'origine. Tale severità è giustificata dalla necessità di tutelare sia l'interesse collettivo del condominio, garantendo la disponibilità delle somme necessarie per i lavori, sia l'interesse dei singoli condòmini, evitando il rischio di dover coprire i debiti dei morosi.

Distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria

È fondamentale distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria. La prima comprende i controlli periodici e gli interventi di routine, mentre la seconda riguarda opere che non hanno una periodicità fissa e si rendono necessarie per riparare guasti o migliorare l'efficienza dell'edificio. Solo per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni è obbligatoria la costituzione del fondo speciale.

Quali sono le eccezioni

Esistono alcune eccezioni a questa regola. Il fondo speciale non è obbligatorio per i lavori di manutenzione ordinaria né per quelli di manutenzione straordinaria urgenti. In caso di urgenza, l'amministratore può agire autonomamente, senza il previo consenso dell'assemblea.

Conseguenze pratiche

La nullità della delibera comporta che essa può essere impugnata in qualsiasi momento e da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo. Questo significa che i condòmini possono contestare la validità dei lavori e rifiutarsi di pagare la loro quota, con gravi ripercussioni sulla gestione del condominio.

In conclusione, la costituzione del fondo speciale è un adempimento fondamentale per la validità delle delibere condominiali relative a lavori straordinari.

La sua assenza può comportare la nullità della delibera, con conseguenze economiche e legali significative per il condominio. È quindi essenziale che gli amministratori e i condòmini siano consapevoli di questa regola e si attengano scrupolosamente alle disposizioni del Codice Civile.