Il mercato immobiliare recupera: ecco alcuni consigli per investire

Nuova vita per il mercato immobiliare? Che siamo in una fase di recupero delle transazioni questo è evidente e non ci vogliono analisti tecnici provetti per decretarlo: basta elucubrare qualche trendline prendendo i grafici forniti dall’ottimo report dell’Osservatorio Immobiliare Italiano dell'Agenzia delle Entrate (clicca qui). E riportiamo qui sotto il noto grafico delle transazioni nel mercato immobiliare italiano:

L'indice di fiducia delle imprese di costruzioni è sui massimi ed è l’unico a tirare di tutti i settori dell'economia italiana (fonte terzo Bollettino Economico della Banca d’Italia 2019):

Quello che ancora non si muove in maniera decisa è l’indice dei prezzi e riportiamo il relativo grafico dell'OMI:

Al di là dell’aggiornamento dei dati (che nel mercato immobiliare ritarda di almeno 6 mesi) e della possibile scarsa rappresentatività degli stessi in termini di trasparenza ed efficienza (cosa di cui è lecito avere sempre dei dubbi e questo anche in Borsa) quello che ci interessa è il fatto di essere in un ciclo positivo delle transazioni. Ciclo positivo delle transazioni che inevitabilmente si tradurrà in un ciclo positivo dei prezzi perché è così che gira il fumo. Quando ovviamente nessuno lo sa ma questo è il meccanismo.

Dei grafici sopra riportati poco importa a quando sono aggiornati e il dettaglio perché per chi si occupa si Borsa sono due le cose importanti: il ciclo positivo delle transazioni e la fiducia delle imprese di costruzioni che è ai massimi.

Del resto se guardate nelle vostre città o paesi noterete l’apertura repentina di filiali delle società di intermediazione discount e la comparsa inattesa di gru e di cantieri. Lo stock di abitazioni invendute è particolarmente pesante in alcune zone ma la domanda si sta affacciando vigorosa anche in considerazione di una politica monetaria che ha dell’incredibile: se posso fare una osservazione personale un conoscenza ha preso un mutuo prima casa da 0,80% + Euribor 3 mesi tassso fisso e questo 6 mesi fa perché forse ora il tasso è persino sceso ulteriormente. Sui conti correnti degli italiani si sta accumulando una liquidità enorme che è stimata da alcune fonti di 1700 miliardi di euro altre 1600 altre ancora più di 2000 miliardi di euro. E questa liquidità con rendimenti negativi delle obbligazioni prima o poi prenderà la strada o della borsa o dell’immobiliare, non ci sono santi.

Questo assioma viene confermato dall’andamento dei grafici di alcuni titoli immobiliari, che sono tradizionalmente “lessi” ma che recentemente hanno mostrato forza relativa crescente durante il recente capitombolo (poi recuperato) dei mercati.

Si tratta di aria nuova nel settore immobiliare?

Diciamo che se in sé e per sé delle azioni immobiliari si può anche fare a meno non si può fare a meno della segnalazione che da queste proviene perché il 70% degli italiani è proprietario di una casa.

L’indice settoriale Ftse All Share non ha mai avuto senso perché rifletteva l’andamento dell’azione Beni Stabili che aveva una capitalizzazione che era un multiplo della somma delle capitalizzazioni delle altre azioni immobiliari quotate. Beni Stabili è stata delistata il 2 gennaio 2019. Quindi è normale che l’indice settoriale Ftse Real Estate per il momento non dia ancora segni di vita ma ci sono le singole azioni da valutare.

E tra queste con stupore una azione BRIOSCHI che sta attraversando (o forse ha già concluso) un processo di ristrutturazione aziendale molto profondo. Da un ROE negativo per il 10.60% nel 2016 Brioschi è arrivata ad un ROE positivo per il 16.63% nel 2018 e un ROI al 14.83% tanto da uscire nell’agosto del 2019 dalla black list Consob. La società sempre nel corso del 2019 si è rifinanziata aumentando la bombola di ossigeno. Tecnicamente il rapporto di forza relativa si è invertito per la prima volta dal 2004 ad oggi e le azioni Brioschi hanno portato via il primo massimo relativo precedente della loro recente storia e si stanno avvicinando al secondo massimo relativo, un comportamento questo che delinea la formazione di un possibile trend al rialzo in corso.

Un comportamento simile anche se meno performante sotto il profilo fondamentale è quello che l’azione IMMSI sta compiendo ora. Le azioni IMMSI hanno archiviato il 2018 con un ROE al 6.70% e un ROI all’8.17%. mentre gli anni precedenti i risultati erano stati più incerti. Qui il ribaltamento di forza relativa nel medio periodo è meno apparente ma nel breve lo è ed eccome…

Quindi diciamo che potrebbero

essere due rondini che annunciano la primavera dell’immobiliare. E siccome più delle due azioni citate tutti possediamo almeno una casa ne gioiamo più che per le due azioni stesse per il mercato immobiliare nel su complesso.