Parcheggio condominiale: la delibera assembleare non può assegnarlo in via esclusiva

Quando si parla di assegnazione dei posti auto all'interno di un condominio, bisogna tenere presente che le decisioni dell’assemblea devono sempre rispettare le norme del Codice Civile e i diritti di tutti i condòmini. In particolare, una delibera condominiale non può assegnare in via esclusiva e permanente un parcheggio di proprietà comune a un singolo condòmino, salvo il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Perché l’assemblea non può decidere l’assegnazione esclusiva

La ragione principale risiede nel principio della parità di utilizzo delle parti comuni, sancito dall’art. 1102 del Codice Civile. Questo articolo stabilisce che ogni condòmino ha diritto di utilizzare i beni comuni senza alterarne la destinazione d’uso e senza impedire agli altri di farne lo stesso uso. Se un’area condominiale è destinata a parcheggio, tutti devono poterla utilizzare secondo criteri equi e condivisi, e nessuno può essere escluso arbitrariamente.

L’assemblea può certamente disciplinare l’uso degli spazi comuni, stabilendo ad esempio una turnazione dei posti auto o delle regole per l’accesso, ma non può decidere a maggioranza di assegnare in modo definitivo un posto auto a un solo condòmino, perché ciò andrebbe a limitare il diritto degli altri.

Cosa dice la legge

La Corte di Cassazione ha chiarito più volte che le delibere che attribuiscono in via esclusiva e permanente un'area comune a determinati condòmini sono nulle, perché violano i diritti degli altri partecipanti. Ad esempio, in una sentenza (la 12594/2015), i giudici hanno ribadito che non è possibile assegnare l’uso esclusivo di un’area condominiale senza il consenso di tutti i condòmini. Una delibera adottata con una semplice maggioranza e senza l’unanimità è quindi impugnabile in tribunale.

Anche altre pronunce hanno confermato questo principio, stabilendo che le decisioni assembleari devono sempre garantire un uso equo delle parti comuni e non possono modificare i diritti di proprietà individuali senza il consenso unanime.

Quali eccezioni

Ci sono alcuni casi in cui l’assegnazione di un posto auto a uso esclusivo può essere considerata valida e legittima, e cioè:

se è previsto nel regolamento condominiale contrattuale, se cioè il regolamento di condominio è stato accettato da tutti i condòmini al momento dell’acquisto e contiene esplicitamente la suddivisione dei posti auto;

se tutti i condòmini sono d’accordo e l’assemblea vota all’unanimità per assegnare i posti auto in via esclusiva;

se l’area non è comune ma è di proprietà di alcuni condòmini, quindi il parcheggio non è un bene condominiale, ma appartiene a un singolo o a un gruppo di proprietari.

Possibili alternative

Se l’assemblea vuole regolamentare l’uso dei posti auto senza rischiare impugnazioni o contestazioni, può adottare soluzioni alternative, come:

turnazione periodica, stabilendo un sistema a rotazione, in modo che tutti possano usufruire dello spazio in modo alternato;

regole di utilizzo condiviso, definendo criteri chiari, come ad esempio l’uso dei posti auto in base all’orario o alla disponibilità;

affitto o concessione temporanea, opzione che si verifica quando il condominio può decidere di affittare i posti auto con il consenso della maggioranza, destinando il ricavato al bilancio condominiale.

Se una delibera assegna un parcheggio in modo illegittimo

Se in un’assemblea condominiale viene approvata una delibera che assegna in modo esclusivo e permanente un posto auto senza l’unanimità dei condòmini, questa può essere impugnata entro 30 giorni da chi non era presente o da chi ha

votato contro, come previsto dall’art. 1137 del Codice Civile. Trascorso questo termine, la delibera diventa definitiva, a meno che non sia talmente grave da poter essere dichiarata nulla in qualsiasi momento.