Prescrizione delle spese condominiali: cosa bisogna sapere

Dopo aver affrontato il tema del mancato pagamento delle spese condominiali, vogliamo ora soffermarci su un altro aspetto, quello della prescrizione di questa tipologia di spese. Anche per le spese condominiali, infatti, è prevista la prescrizione, cioè un limite di tempo entro il quale può essere richiesto il pagamento. Cerchiamo di capirne i termini e le ricadute sugli altri condòmini.

In cosa consiste e termini di esigibilità

La prescrizione delle spese condominiali si riferisce al periodo entro il quale l'amministratore del condominio o il condominio stesso possono richiedere il pagamento di tali spese ai condòmini. In Italia, questo termine è regolato dall'articolo 2948 del Codice civile che stabilisce, per le spese ordinarie, una prescrizione di cinque anni.

Questo significa che il condominio può richiedere il pagamento delle spese condominiali entro cinque anni dal momento in cui il credito diventa esigibile, cioè dalla data in cui l'assemblea approva il rendiconto e il relativo riparto delle spese. Quindi, per ogni delibera di approvazione del bilancio consuntivo, il termine di prescrizione inizia a decorrere dalla data della delibera stessa. Per le spese straordinarie, invece, il termine è di dieci anni. Oltre questi termini, il condòmino può opporre la prescrizione come difesa in caso di richiesta di pagamento.

Interruzione della prescrizione

La prescrizione può essere interrotta da atti che manifestano chiaramente la volontà del condominio di richiedere il pagamento delle somme dovute. Tra questi atti rientrano l'invio di una lettera raccomandata con avviso di ricevimento che richiede il pagamento delle spese, la notifica di un decreto ingiuntivo e qualsiasi atto giudiziale avviato per il recupero del credito. Quando la prescrizione viene interrotta, il termine di cinque anni ricomincia, a decorrere dalla data dell'atto interruttivo.

Eccezioni e casi particolari

A seconda delle specifiche circostanze, possono presentarsi eccezioni o varianti. In caso, ad esempio, ci fossero state delle delibere dell'assemblea condominiale impugnate o contestate, potrebbe esserci una sospensione dei termini prescrizionali fino alla risoluzione delle controversie. In generale, per evitare problemi legati alla prescrizione, è consigliabile per gli amministratori di condominio e i condòmini tenere una contabilità accurata e aggiornare regolarmente i registri delle spese e dei pagamenti. Per quanto possa sembrare scontato, conservare la documentazione relativa alle spese condominiali (delibere assembleari, rendiconti, ricevute di pagamento), è essenziale per dimostrare l'esistenza del credito e la data di decorrenza della prescrizione.

In caso di morosità di un condòmino, il condominio può agire per il recupero delle somme non pagate, anche attraverso l'azione giudiziaria. Inoltre, in caso di dubbi o controversie, è sempre opportuno consultare un legale specializzato in diritto condominiale. La prescrizione delle spese condominiali non opera nei confronti dei minori e dei soggetti interdetti. In caso di condomini con amministrazione giudiziaria, il termine di prescrizione è sospeso fino alla cessazione della stessa.

Creditori, condòmini, proprietari vecchi e nuovi

Qualora l’ingiunzione di pagamento e il pignoramento dei beni non sortiscano effetti, gli altri condòmini saranno chiamati a coprire la quota di quello moroso. Il creditore può rivalersi nei confronti dei condòmini basandosi sulle quote millesimali. Per far fronte a evenienze di questo genere, l’amministratore può proporre l’istituzione di un fondo, da attivarsi con il consenso unanime dei condòmini.

In caso di compravendita di un appartamento, poi, acquirente e venditore sono ugualmente responsabili per i pagamenti delle spese condominiali non effettuati. Di conseguenza, se nell'anno del rogito o in quello precedente le spese non sono state saldate, l'amministratore ha facoltà di richiederne il pagamento tanto al vecchio quanto al nuovo proprietario. Secondo l'art.

63 del Codice civile, il condominio può esigere il saldo del debito per le spese ordinarie da entrambi i proprietari; al contrario, per le spese straordinarie, il proprietario è tenuto a sostenere l'importo al momento dell'approvazione dei lavori.