Come si calcolano le spese dell'ascensore condominiale

Chi abita al pianterreno di un’immobile non usa l’ascensore o lo usa raramente, magari per raggiungere il terrazzo condominiale. Chi abita ai piani più alti lo usa con maggiore frequenza. Questa logica tende a creare attriti tra i condòmini in fase di ripartizione delle spese.

E non è argomento da poco, per due motivi: gli edifici dotati di ascensore sono molti, giacché quelli che hanno più di tre piani (o tre piani e un seminterrato) e sono stati costruiti dal 1989 in poi dovrebbero esserne dotati, così come descritto al comma 3 dell’articolo 1 della legge 9/1989. L’altro motivo è il caro bollette che fa esplodere verso l’alto le spese, stimate in media in 5.100 euro l’anno per ogni ascensore.

Oltre a ciò, ci sono le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie e, in alcuni casi, persino le spese di costruzione dell’ascensore stesso.

Come vanno ripartite le spese? C’è qualcuno esonerato dal pagamento della quota parte delle spese?

Le spese condominiali

L'articolo 1118 del Codice civile fa riferimento espresso alle spese per le parti comuni di un condominio, esplicitando che per principio devono essere sostenute da chiunque viva al suo interno e questo a prescindere dall’utilizzo che ne fa. Le parti comuni possono essere il giardino, le scale, il terrazzo e anche l’ascensore.

Tutte spese che possono essere suddivise in due categorie, ovvero:

• Spese ordinarie: sono quelle utili alla manutenzione primaria dell’immobile e delle parti comuni. Per esempio, sono spese ordinarie la cura del giardino, la pulizia delle scale e la manutenzione dell’ascensore. Queste sono pagate dal proprietario di casa oppure dall’affittuario
• Spese straordinarie: concernono le modifiche sostanziali al condominio. Per esempio, la sostituzione del portone, il rifacimento delle scale, l’istallazione o la sostituzione dell’ascensore. Sono tutti costi che devono essere affrontati dai proprietari degli appartamenti dell’immobile

Poiché gli appartamenti di un condominio sono molteplici, i costi vengono ripartiti secondo la logica dei millesimi, unità di misura che crea una proporzione tra le loro grandezze. A un appartamento grande vengono addebitate spese maggiori rispetto a uno più piccolo.

Va sottolineato che, anche negli edifici costruiti dal 1989 in poi, gli ascensori possono essere installati in un secondo momento, occorre chiarire che i costi di acquisto, messa in opera e attivazione degli ascensori non possono ricadere sulle spalle degli affittuari.

La ripartizione delle spese degli ascensori

Le spese vanno ripartite per metà secondo il principio dei millesimi e per l’altra metà in misura proporzionale dell’altezza di ogni singolo piano dal suolo, così come stabilito dall’ articolo 1124 del Codice civile che diventa testo di riferimento in assenza di un diverso regolamento condominiale il quale, in ogni caso, deve rispettare il criterio di proporzionalità secondo cui chi abita più in basso paga meno spese relative all’ascensore.

E chi vive al piano terra?

Con sentenza 8823/2015, la Cassazione ha stabilito che chi vive al piano terreno si fa carico soltanto della parte delle spese dell’ascensore relative ai millesimi dell’appartamento che occupa. Cade quindi il principio di ripartizione ancorato al piano (all’altezza dal suolo, così come indicato dall’articolo 1124 del Codice civile).

La logica è lineare: anche chi vive al piano terreno può usare l’ascensore per raggiungere soffitte, cantine, terrazzi o anche

semplicemente per raggiungere gli appartamenti degli altri condòmini. La legge e la giurisprudenza hanno quindi optato per una sorta di “via di mezzo” nella ripartizione delle spese.