La verità sui mutui: cosa fare adesso per la rata

Quando si decide di comprare casa e si va in banca per richiedere le informazioni necessarie per l'accensione di un mutuo, tra le principali voci che vanno analizzate c'è, sicuramente, quella dei tassi di interesse. Si tratta, difatti, di una voce di costo che incide davvero tanto sul mutuo che si andrà a sottoscrivere tenendo conto che maggiore è il periodo entro cui viene estinto maggiore sarà l'importo complessivo degli interessi da restituire all'istituto di credito.

Solitamente non ci si preoccupa di calcolare l’effettiva percentuale o il totale reale degli interessi che dovranno essere saldati nel tempo anche perché, di solito, si dà maggior peso è l’effettivo ammontare della singola rata entro cui sono contenuti anche i costi riguardanti gli interessi contratti sul mutuo.

Ma andiamo per ordine.

Tassi di interesse: di cosa si tratta

Quando si parla di tassi di interesse ci si riferisce alla percentuale da calcolare ogni anno sul capitale residuo da restituire. Ovviamente maggiore è il tasso maggiore saranno gli interessi da restituire quindi fate attenzione: anche se in questo momento i tassi sono ai minimi storici, queste voci incidono in modo davvero significativo sul costo complessivo per l'acquisto della casa.

Quante tipologie di tassi di interesse esistono

Fondamentalmente i tassi di interesse si suddividono tra interessi da mutuo a tasso fisso e interessi da mutuo a tasso variabili. Nel primo caso, come evidenzia anche il termini, il tasso resta fisso per l'intera durata del mutuo. Differentemente, con il "variabile" il tasso può essere soggetto ad aumenti o diminuzioni a seconda del parametro internazionale su cui si conteggia il valore dell'interessa cioè l’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate) che è il tasso calcolato sulla media dei tassi di interesse delle transazioni in euro tra le banche europee principali.

Oltre alla tipologia di interesse legata al mutuo che si è sottoscritto, le informazioni necessarie da avere riguarderanno il Tan e il Taeg. Il primo è il Tasso Annuo Nominale, cioè un tasso di interesse puro che viene applicato a un finanziamento, rappresentando la somma in più dovuta al soggetto che ha "anticipato" i soldi rispetto a quanto ha effettivamente anticipato. SI tratta, pertanto, dell'interesse annuo calcolato sul prestito.

Il Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indice sintetico di costo; si tratta, nello specifico, di un tasso virtuale che non viene applicato al calcolo delle rate di rimborso, ma rappresenta l'indicatore per dichiarare il costo globale del prestito o del mutuo contratto.

La principale differenza sta nel fatto che il Tan esprime in percentuale - e su base annua - gli interessi relativi al prestito, mentre il Taeg è il costo totale del prestito, tra cui anche le spese connesse ad esso.

Rinegoziare i tassi

Soprattutto in questo preciso momento storico, soprattutto nel caso di mutui con periodo di ammortamento dai 15 anni fino ai 30 - le banche consentono ai propri clienti di rinegoziare il tasso di interesse applicato.

Si tratta di un'opzione davvero utile considerando che, i tassi sono ancora bassi ma in rialzo, come anticipato in precedente articolo de IlGiornale.It; Allo stato attuale, come evidenziato dall'Abi (Associazione bancaria italiana), il tasso medio totale sui prestiti è comunque sceso dal 2,26% di gennaio al 2,24 di febbraio, e con quasi 4 punti percentuali in meno rispetto al periodo pre-crisi (anno 2007) in cui il tasso si fermava al 6,18%. Se il segno più sugli interessi non si è ancora ancora "generalizzato", gli effetti si sono avuti in special modo - almeno per il momento - sul tasso fisso con scadenze più lunghe, cioè quelle tra i 20 e dei 30 anni; queste tipologie di mutui, però, sono quelle maggiormente diffuse, interessando circa la metà delle operazioni accese con le banche e, dunque, rappresenta un segnale da non sottovalutare. Per quanto riguarda i tassi variabili, invece, resta tutto fermo con l'indice Euribor ad 1 o 3 - tradizionale benchmark per i mutui variabili - mesi che non si muove dai valori registrati negli ultimi trimestri, rimanendo con valore negativo di mezzo punto percentuale.

Oltre alla rinegoziazione un’altra alternativa è quella della portabilità del mutuo.

Si tratta della possibilità, per chi ha un mutuo sulle spalle, di trasferirlo ad un'altra banca che gli offre condizioni migliori sul mercato e, allo stesso tempo, garantisce la stessa ipoteca iscritta a garanzia del vecchio mutuo.