Come cambiare mutuo in corsa

Il mutuo, forma di finanziamento generalmente utilizzata per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili, può presentare una serie di varianti a seconda delle specifiche caratteristiche che lo contraddistinguono. Tra queste ultime rientrano ad esempio l'importo, la durata, la finalità, il tasso che viene applicato per il computo complessivo degli interessi (da aggiungere al costo dell'immobile stesso) e il piano di ammortamento

Per quanto riguarda la durata, in genere, il mutuo può estendersi da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni. Ovviamente maggiore è il tempo previsto per rimborsare la cifra erogata dall'istituto finanziario a cui ci si appoggia e più alti saranno gli interessi applicati alla somma stessa, mentre al contempo si abbassa l'ammontare delle singole rate in cui il mutuo viene suddiviso. Ecco perché in genere, compatibilmente con le disponibilità economiche del mutuatario, si opta per un mutuo di media durata al fine di ridurre il totale degli interessi da pagare. Tra le forme più richieste di mutuo resta sempre al primo posto quello destinato all'acquisto della prima casa, contraddistinto da una serie di agevolazioni fiscali previste per il contribuente.

Nel calcolo dei mutui viene in genere valutato il Loan to value (Ltv), termine con cui, come riferisce "MutuiOnLine", si indica il rapporto percentuale tra la somma richiesta all'istituto finanziario ed il valore puro dell'immobile. In genere le banche arrivano ad erogare cifre in grado di coprire fino all'80% del costo dell'abitazione, anche se alcune ultimamente propongono anche il 100%.

Altra caratteristica del mutuo è la scelta del tasso per pagare gli interessi. I mutui con tasso calcolato sulla base dell'Euribor (tasso di riferimento stimato giornalmente che indica l'interesse medio delle transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee) o sulla base del tasso Bce sono quelli definiti "a tasso variabile". Il tasso interbancario di riferimento (Irs) è invece utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari "a tasso fisso".

Con la scelta della prima soluzione le rate iniziali da pagare saranno meno onerose. Resta tuttavia l'incognita legata alle oscillazioni dei mercati finanziari, che possono condizionare anche pesantemente il tasso di interesse, tanto che il mutuatario al momento della sottoscrizione non sa in realtà che cifra totale uscirà dalle sue tasche fino all'estinzione del debito. Opposto il discorso relativo al tasso fisso. Le rate iniziali saranno infatti sì più alte, ma il tasso resterà invariato fino alla fine, consentendo al diretto interessato di calcolare da subito la cifra da sborsare.

Se quest'ultimo dovesse cambiare idea e decidere di appoggiarsi ad un'altra banca (senza costi aggiuntivi) per avere condizioni più vantaggiose, può sfruttare la cosiddetta "surroga". A mutare potranno essere solo le condizioni accessorie (importo della rata, durata, spread e tassi di interesse), mentre il totale resterà ovviamente invariato. In genere è un'opzione scelta da chi ha acceso un mutuo da poco tempo e si trova davanti un numero rilevante di rate ancora da pagare.

Altra strada percorribile è la "sostituzione", che si può ottenere solo estinguendo il vecchio mutuo.

Il mutuatario ottiene quindi un nuovo mutuo, sborsando una cifra più consistente, dato che l'estinzione anticipata del debito con il primo istituto finanziario comporta delle penali da pagare. Chi percorre questa via, in genere, cerca la possibilità di variare l'importo finanziato e quella di ottenere liquidità aggiuntiva.