Ecco cosa cambia sul mutuo: ​quale scegliere ora (e perché)

A causa della pandemia e delle restrizioni imposte dal governo, il 2020 è stato un annus horribilis anche per il settore immobiliare, anche per quanto riguarda i mutui. In attesa di quelli che saranno i dati ufficiali, la stima delle compravendite dovrebbe attestarsi intorno ad un – 20% rispetto al 2019. Ciò nonostante, come riferito da Sky Tg24, rispetto alle previsioni più catastrofiche seguite al primo lockdown, il settore creditizio connesso a quello immobiliare ha resistito all'onda d'urto: nei mutui, durante i primi sei mesi del 2020, le surroghe da una banca ad un'altra hanno avuto un incremento del 218% rispetto al medesimo periodo dello scorso anno.

Con il crollo dei tassi dei mutui (molti italiani hanno bloccato le rate ad un tasso talvolta inferiore all'1%) potrebbe mutare l'obiettivo delle richieste di prestito, ora più convenienti su immobili di metrature e valore più elevati. Per i risparmiatori, poco propensi a spendere, potrebbe essere vantaggioso puntare un mutuo di importo alto ed un Ltv altrettanto elevato (loan to value, ovvero rapporto credito/valore dell'immobile). E questo proprio perchè coi tassi di interesse ai minimi storici risulta più conveniente richiedere finanziamenti più consistenti rispetto a quanto accadeva fino a qualche anno fa, ovvero quando il costo dei prestiti era decisamente più elevato.

Per quanto riguarda il cosiddetto mutuo 100%, negli ultimi anni esso è stato erogato grazie al Fondo prima casa della Consap, la Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A, società connessa al Ministero dell'Economia e delle finanze. Tale deposito, promosso mediante la legge di Stabilità 2014, garantisce, oltre a tassi calmierati, anche la copertura del 50% della quota capitale. La possibilità di ottenere il mutuo 100%, studiata per favorire quanti avevano difficoltà ad ottenere il finanziamento, è stata ridotta con la recente legge di conversione 126, che ha estromesso alcune delle categorie originariamente incluse, come ad esempio gli over 35.

Pur non raggiungendo tale percentuale, tuttavia, sono numerosi gli istituti di credito che hanno alzato il tiro fino a raggiungere la proposta di mutui al 95%, riuscendo ad intercettare così alcune delle categorie rimaste escluse dal Fondo prima casa Consap (e superando di conseguenza le banche concorrenti che si erano fermate all'80%): un trend che dovrebbe proseguire anche nel 2021.

Tornando alla questione tassi di interesse, come accennato in precedenza, è normale che i cali generalizzati abbiano portato tanti cittadini a ricorrere alla surroga o a decidere di accendere un mutuo. L'Euribor, il parametro utilizzato per valutare anche i mutui a tasso variabile ha subito un calo di 18 punti base nell'anno in corso, mentre l'Eurirs (il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) è diminuito mediamente di mezzo punto percentuale da inizio 2020. Il mutuo a tasso fisso resta comunque la scelta privilegiata degli italiani. Se nel 2019, infatti, questo rappresentava il 61% del totale, nel primo semestre dell'anno in corso si è arrivati addirittura a raggiungere il 90%.

L'osservatorio mutui Abi fotografa una durata media del mutuo pari a 24,7 anni (primi 9 mesi del 2020), in lieve calo rispetto a quanto registrato lo scorso anno, e un importo medio richiesto di 136.630 euro (+ 5,8% se si prende a confronto il medesimo periodo del 2019). Molto alta la percentuale di mutui per l'acquisto della prima casa (87,6% del totale), mentre per quanto riguarda le seconde case ci si ferma al 2,3% del mercato.

Interessante anche il dato relativo all'età media dei mutuatari: nei primi 6 mesi del 2020 questa è pari a 39,9 anni, mentre nel complesso la fascia 18-44 anni rappresenta il 58,8% del totale delle richieste di mutuo.