Case, prezzi stabili ma vendite in calo

Chi vende casa non vuole svendere e chi vorrebbe comprarla non trova credito nelle banche. Risultato: prezzi stabili, crollo delle transazioni e favorevole mercato delle locazioni. È in questi termini che si spiega l’andamento del settore immobiliare sotto le Madonnina nel primo semestre del 2009 così come appare dalla rilevazione della Borsa immobiliare milanese, l’Agenzia speciale della Camera di commercio di Milano. A fronte del leggero rallentamento dei prezzi che in questi primi sei mesi dell’anno ha coinvolto gli immobili vecchi e recenti, scesi rispettivamente dello 0,7 e dello 0,5%, i progetti edilizi previsti a Milano hanno fatto aumentare dello 0,3% il valore di quelli nuovi, portando il calo generale a un impercettibile 0,2 per cento. Nel dettaglio per zone, sono scesi i prezzi nel centro storico, che ha perso 0,3 punti e dove una casa mediamente si paga 7mila euro al metro quadrato, così come nel decentramento, che ha registrato un calo dello 0,5% assestandosi su valori medi di 2.500 euro al metro quadro. Viceversa un leggero incremento, pari allo 0,5% si può constatare nella cerchia dei Bastioni, con i suoi 5mila euro per metro quadrato. In mezzo, stabile, la Circonvallazione, che guadagna un impercettibile 0,1%. Qui un metro quadrato si paga in media 3.400 euro. Insomma, una stagnazione diffusa dei valori di mercato, che si riflette anche nell’andamento sui dodici mesi, con una flessione dei prezzi che si attesta per l’intera città sullo 0,3 per cento. «Nel primo semestre abbiamo assistito a una sostanziale tenuta dei prezzi - dice Antonio Pastore, presidente di Osmi Borsa immobiliare - trainata soprattutto dagli edifici nuovi, che costituiscono il 20% delle transazioni a Milano. Questo avviene perché per la città sono in corso di realizzazione importanti progetti di riqualificazione edilizia che permettono di mantenere le cifre elevate. Ma anche perché, per contro, l’usato, che abbraccia il rimanente 80% del mercato, è in mano a privati, che hanno prospettive d’incasso elevate e che quindi non sono disponibili a svendere il loro patrimonio, preferendo aspettare tempi più vantaggiosi per le transazioni immobiliari». Le transazioni, dunque, sono il vero nodo doloroso per il settore. Le compravendite di immobili a Milano sono crollate del 20,3% nel primo semestre del 2009 rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso. Ancora peggio in provincia, dove il calo raggiunge quasi il 22 per cento. Una contrazione positiva, almeno per gli inquilini, è invece quella degli affitti, in diminuzione dell’8% su base semestrale e del 13% sui dodici mesi. Il prezzo di locazione a Milano è mediamente di 176 euro al metro quadrato all’anno. «Il panorama complessivo della città dice che viviamo in mezzo a una contraddizione - spiega ancora Pastore - Da una parte cala significativamente il numero delle transazioni, dall’altra il fabbisogno abitativo resta elevato.

Ciò significa che il problema è finanziario, ossia che le famiglie non hanno a disposizione la liquidità necessaria per acquistare casa, soprattutto perché le banche sono diventate molto più selettive nell’erogazione dei mutui. Chi compera, dunque, lo fa senza fretta, aspettando l’occasione giusta. E, nell’attesa, ricorre all’affitto, il cui mercato sta conoscendo una buona ripresa».