Sette mosse per salvare le nostre abitazioni

Il mercato immobiliare langue. Ma non è morto. Si tratta solo di agganciare la ripresa, che proprio in questo settore è in atto in molti altri Paesi, al traino degli Stati Uniti. Sette misure potrebbero essere decisive allo scopo e, in particolare, per ricreare l'investimento in immobili. È naturalmente sottinteso che obiettivo primo, comunque, deve essere l'eliminazione della smodata fiscalità introdotta dalle rendite Monti, insieme all'eliminazione della nullità dei contratti di locazione e compravendita senza l'Attestato di prestazione energetica (Ape), nonché della graduazione prefettizia degli sfratti (dagli effetti sfiducia letali, così come l'introduzione del concetto di una indefinita «morosità incolpevole»).
A La legge numero 92/'12 ha previsto, a decorrere dal 2013, la riduzione al 5% della deduzione forfettaria Irpef per i redditi da locazione. Il ripristino - almeno - della misura da ultimo prevista (15%) avrebbe un costo di 365 milioni di euro in tutto. Peraltro, nel corso dell'esame del provvedimento in Senato nella scorsa legislatura, emerse che un aumento della deduzione all'8-10% non comporterebbe oneri per lo Stato.
B La previsione dell'esenzione dall'Imu per gli immobili destinati dalle imprese costruttrici alla vendita richiede - per non creare squilibri nocivi al mercato - di essere estesa anche a fattispecie analoghe, che si verifichino in capo a soggetti quali le società immobiliari di gestione o le stesse persone fisiche.
C Il maggiore problema scaturente dalla vigente disciplina delle locazioni ad uso diverso consiste nell'obbligo di stipulare contratti di durate lunghissime, nel corso delle quali il canone di locazione deve rimanere immutato (salvo l'aggiornamento Istat): 12 anni e, in certi casi, addirittura 18. Occorre l'approvazione di una normativa che consenta (in alternativa facoltativa alla vigente legge, che con le sue rigidità crea infatti il caro affitti ed anche lo sfitto) di stipulare contratti di durata flessibile sulla base del codice civile. I locatori potrebbero così addivenire, per durate minori, anche a contratti a canone ridotto, per favorire le esigenze dei conduttori in questo periodo di crisi.
D L'Imu va ridotta al 4 per mille per gli immobili locati: avrebbe la finalità di iniziare a contrastare una vera e propria emergenza sociale. Qualora, inizialmente, fosse prevista esclusivamente per i contratti a canone calmierato, essa avrebbe un costo che non supererebbe i 70 milioni di euro.
E Il disegno di legge di Stabilità prevede la tassazione Irpef degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale (sono escluse quelli di villeggiatura, dunque). Si tratterebbe di una disposizione di particolare iniquità. Gli immobili in questione, infatti, sono quelli che i locatori intendono concedere in locazione, senza peraltro trovare - soprattutto in questo periodo di crisi - inquilini disponibili ad affittarli. Inoltre lo sfitto è molte volte creato dalla legge: se i locatori, infatti, stipulano contratti con canoni di locazione inferiori al 10% del valore catastale dell'immobile, sono soggetti a controllo da parte dell'Amministrazione finanziaria.
F È necessario introdurre misure di semplificazione della disciplina della cedolare secca ed estenderne l'applicazione alle locazioni ad uso diverso dall'abitativo. Quanto al settore abitativo è necessario, da un lato, estendere l'applicabilità dell'aliquota del 15% a tutto il territorio nazionale e, dall'altro, prevedere una riduzione anche dell'aliquota stabilita per gli altri contratti di locazione ad uso abitativo. Inoltre è indispensabile confermare legislativamente un'interpretazione già propria dell'Agenzia delle entrate, prevedendosi che non si intendono effettuate nell'esercizio di attività di impresa le locazioni per la cui amministrazione la proprietà si affidi a professionisti e/o ad associazioni sindacali alle quali sia iscritta.
G L'articolo 1135 del codice civile stabilisce ora che l'assemblea di condominio provvede a deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, «costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori». Ciò ha bloccato i lavori nei condominii.

La soluzione può essere rinvenuta nell'introduzione di una disposizione che stabilisca che se il pagamento degli stessi è previsto per stati avanzamento, il fondo possa essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
*Presidente Confedilizia