Assemblea condominiale: attenzione a dove si svolge

Il luogo in cui si svolge l'assemblea condominiale deve essere accessibile, adeguato, riservato e morale, al fine di assicurare una partecipazione equa e il corretto svolgimento delle discussioni. La mancata osservanza di tali criteri può comportare anche la nullità delle deliberazioni assembleari. Vediamo quindi quali sono i criteri da tenere presente per individuare il luogo più adatto.

Cosa dice la legge

La convocazione delle assemblee condominiali deve essere completa, includendo l'indicazione precisa del luogo, dell'orario e, se in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica utilizzata, Lo stabilisce il Codice civile, nel dispositivo dell'articolo 66 che, fra l’altro, recita: “L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa”. Una modalità, quella da remoto, resasi indispensabile soprattutto durante i periodi più difficili della pandemia, che oggi resta come alternativa per quanti fossero impossibilitati a partecipare di persona. Il Codice stesso, però, non fornisce criteri specifici per l'individuazione del luogo, lasciando tale scelta alla discrezione dell'amministratore o alle disposizioni del regolamento condominiale.

Pronunciamenti in materia

Con una recente sentenza, la numero 1035 del 6 novembre 2023, il Tribunale di Rimini ha affrontato il tema riguardante la contestazione di delibere assembleari, dovute proprio alla mancata indicazione del luogo esatto dell'adunanza negli avvisi di convocazione. Nel caso specifico, i proprietari di un appartamento all'interno di un condominio composto da sole tre unità hanno citato in giudizio il condominio stesso per impugnare le delibere assembleari, affermando che negli avvisi di convocazione non era stato specificato il luogo esatto della riunione, o comunque un luogo idoneo. In particolare, sostenevano che l'assemblea era stata convocata in uno spazio condominiale all'aperto o, in alternativa, nell'appartamento di una condòmina, madre dell'amministratore condominiale, con la quale esistevano dissidi.

Il Tribunale di Rimini ha concordato con gli attori, dichiarando inadeguati sia lo spazio condominiale all'aperto, sia l'appartamento indicato come luogo alternativo e sottolineando di fatto che il luogo di convocazione deve garantire certezza, accessibilità, adeguatezza, riservatezza e comodità, requisiti fondamentali per consentire a tutti i condomini di partecipare all'assemblea in modo ordinato.

Criteri specifici

Su questo tema si è espressa anche la Corte di Cassazione. La Suprema Corte (sentenza 22 dicembre 1999, n. 14461) ha sottolineato che: "quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbono essere tenute le riunioni assembleari, l'amministratore ha - sì - il potere di scegliere la sede che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna - ma che - tuttavia, tale potere discrezionale incontra un duplice limite: anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento delle discussioni". Dunque, in mancanza di indicazioni nel regolamento condominiale, l'amministratore ha il potere di scegliere il luogo più opportuno, ma deve rispettare due limiti: la sede deve essere nella stessa città in cui si trova l'edificio condominiale e deve essere idonea sia fisicamente che moralmente per consentire la partecipazione di tutti e l'ordinato svolgimento della discussione.

Entrando più nel dettaglio, il luogo selezionato per le assemblee condominiali deve soddisfare una serie di requisiti fondamentali, come stabilito dalla dottrina e dalla giurisprudenza predominante:

accessibilità: il luogo deve essere facilmente raggiungibile, consentendo a tutti i condomini di partecipare in modo agevole; adeguatezza: deve essere idoneo in termini di ubicazione, dimensioni degli spazi, igiene dei locali e comfort, in relazione al numero di partecipanti, garantendo così un ambiente adatto per un'assemblea ordinata; riservatezza: deve garantire la privacy delle discussioni. Un luogo pubblico o aperto a estranei al condominio potrebbe violare la privacy dei condomini e provocare disturbo durante le discussioni; moralità: deve essere considerato moralmente adeguato, specialmente in presenza di conflitti significativi tra i condòmini. In tali casi, è preferibile evitare di riunirsi presso l'abitazione di uno di loro.

Rispettare questi criteri è essenziale per assicurare un ambiente appropriato e favorevole alla partecipazione di tutti i condòmini, oltre che per garantire il regolare svolgimento delle assemblee condominiali.