Attività commerciali in condominio: cosa c’è da sapere

All'interno di un edificio condominiale, le unità non sono esclusivamente abitate da famiglie o coinquilini. Esse possono essere sfruttate per svariati scopi, come magazzini, uffici, negozi, studi legali, medici e altre attività più complesse, come palestre o saloni di bellezza, ognuna con esigenze specifiche e le implicazioni che tali attività possono comportare. Vediamo come vanno gestite.

Esercizi commerciali, limiti di legge e regolamento condominiale

Chiunque compri o prenda in affitto un appartamento ha diritto a condurre al suo interno qualsiasi tipo di attività commerciale, purché consentita dalla legge, a meno che il regolamento condominiale non preveda divieti specifici. Prima di avviare un'attività professionale in un’unità condominiale, è importante verificare, in primo luogo, che il regolamento condominiale non contenga divieti espliciti concernenti attività commerciali. Questo può includere divieti assoluti per qualsiasi tipo di attività commerciale o clausole più generiche, che vietano attività rumorose o poco decorose o specifiche tipologie di attività commerciali.

Qualsiasi clausola di divieto deve essere inoltre approvata all'unanimità da tutti i condòmini e non unicamente da quelli presenti in assemblea. Ciò rappresenta una forma di auto-limitazione consentita dalla legge, che può essere stabilita sia tramite un regolamento contrattuale, già deliberato dall'assemblea e quindi vincolante per tutti i futuri acquirenti o affittuari, sia tramite un regolamento assembleare, approvato all'unanimità durante un'assemblea cui abbia preso parte il proprietario dell'unità commerciale.

L'attività professionale deve inoltre corrispondere all'uso dichiarato agli uffici amministrativi del Comune. Questo significa che, se l'appartamento è dichiarato come unità abitativa, commerciale, ufficio, etc., l'attività svolta all'interno deve essere corrispondente a tale dichiarazione. Fondamentale poi che l'immobile sia correttamente accatastato e che la sua destinazione d'uso coincida effettivamente con l'attività che vi si svolgerà. È vietato, ad esempio, utilizzare un appartamento accatastato come residenza per scopi commerciali o uffici. È in genere possibile modificare la destinazione d'uso di un immobile, ma il processo varia a seconda della complessità dell'intervento.

Eventuali ostacoli all’apertura di un’attività

Una volta verificata l’assenza di ostacoli tecnici o legali per avviare un'attività commerciale in condominio, che si tratti di uno studio, un ufficio o un negozio, ottenere il via libera non è scontato. È possibile, ad esempio, che qualcuno si opponga all'apertura di un ristorante, una palestra o un Bed & Breakfast nel condominio, e le ragioni possono essere le più diverse, dai rumori al flusso dei clienti, al parcheggio molesto negli spazi previsti per i condòmini. Esaminiamo le varie eventualità.

Il divieto di produrre rumori al di sopra della "normale tollerabilità" è un parametro intenzionalmente generico, lasciato alla valutazione discrezionale del giudice in base alle circostanze specifiche di ogni caso. Per ogni tipo di attività commerciale, esistono limiti di decibel stabiliti da decreti ministeriali che devono essere rispettati. Nonostante la legge sia chiara, cerca anche di essere flessibile per non ostacolare l'attività produttiva né compromettere il benessere del condominio. Tuttavia, se il regolamento condominiale vieta attività rumorose, non è sufficiente automaticamente per chiedere la chiusura di un Bed & Breakfast o la cessazione di un'attività come una scuola di musica. È necessario fornire prove concrete del disturbo alla tranquillità e alla sicurezza dei condòmini causato dall'attività in questione.

L'uso intenso delle parti comuni dell'edificio, come il citofono, il portone, le scale e l'ascensore, a causa del movimento dei clienti, può essere oggetto di contestazione. Tuttavia, il Codice civile e il regolamento condominiale non pongono limiti a tale utilizzo, poiché le aree comuni sono destinate a essere utilizzate da tutti. È importante agire con buon senso e rispetto reciproco. Inoltre, il commerciante può sollecitare i suoi clienti nel comportarsi in modo appropriato nelle aree comuni, evitando di sporcare o intralciare il passaggio.

Altre possibili problematiche possono includere il parcheggio molesto davanti al negozio, i cartelli pubblicitari e le spese condominiali elevate. Tuttavia, comportamenti scorretti dei clienti non possono portare alla chiusura immediata dell'attività. Il commerciante deve disciplinare i suoi clienti e rispettare le normative locali anche riguardo ai cartelli pubblicitari.

In tutte queste situazioni, è importante che commercianti e inquilini agiscano con senso civico e buon senso. Spetta poi all'amministratore di condominio conciliare gli interessi di tutti i condòmini, trovando compromessi e soluzioni efficaci, che non generino conflittualità.