Mutui, quando conviene rivolgersi al broker. Pro e contro

Quando si decide di richiedere un mutuo, sempre che se ne abbia ancora voglia, visti i continui aumenti dei tassi d’interesse, ci si può recare direttamente in banca o chiedere consiglio a un broker. Molti scelgono la prima soluzione, per evitare spese aggiuntive, ma va considerato che un broker può negoziare con le banche per riuscire a ottenere tassi più convenienti, e dunque rivelarsi un risparmio sul lungo periodo. Cerchiamo di conoscere meglio questa figura e di capire i pro e i contro di una scelta di questo tipo.

Chi è e cosa fa il broker mutui

Quella del broker mutui è una figura professionale che si occupa di intermediazione nel settore del credito, che fa quindi da tramite tra chi ha bisogno di accendere un mutuo e le banche che offrono questo tipo di prodotto. L’obiettivo del broker è quello di fornire al consumatore il miglior prodotto possibile, sulla base delle sue richieste, a seguito di un attento lavoro di selezione dei mutui presenti sul mercato.

Questa professione è stata regolamentata in Italia in modo definito solo da qualche anno, per tutelare maggiormente i consumatori. Anche i broker mutui infatti devono essere oggetto di selezione, perché il professionista deve offrire trasparenza nei costi, imparzialità, affidabilità, esperienza e deve essere iscritto regolarmente all’OAM (l’Organismo di controllo dei mediatori e degli agenti in attività finanziaria), in pratica l’albo professionale dei broker mutui.

Chi aspiri a diventare broker immobiliare deve frequentare un corso tecnico-pratico in “agente in affari e mediazione” oppure in “investimenti in aste e stralci immobiliari”, al cui termine dovrà sostenere un esame, superato il quale effettuare l’iscrizione alla Camera di commercio della propria area di competenza. Soltanto dopo essersi iscritto all’albo, potrà svolgere la professione di broker immobiliare presso agenzie o in proprio.

Attenzione: è bene conoscere la differenza fra mediatore immobiliare e agente in attività finanziaria: il primo mette in contatto il cliente con banca e finanziaria con cui ha degli accordi, ma sempre come intermediario terzo autonomo. Il secondo fa parte spesso della rete di vendita della banca o finanziaria di cui vende i prodotti. L’attività di intermediazione può comunque avere un costo per il cliente.

Quanto costa

Il mediatore ha il diritto ad una provvigione se viene concluso l’affare fra le parti e se il suo intervento si è rivelato determinante.

Normalmente l’ammontare della provvigione viene stabilito in sede contrattuale e va calcolato tenendo conto delle tariffe professionali locali, oppure va stabilito secondo criteri di equità. Normalmente le provvigioni variano tra l'1% e il 2% dell'importo del mutuo. Se la pratica è complessa si può arrivare al 3%. Oltre, sarebbe meglio valutare se aderire o meno a tali richieste.

Qualora però l’affare non fosse stato concluso per responsabilità di uno degli interessati, e qualora quest’ultimo non avesse portato motivazioni valide, sarà costretto a pagare ugualmente il compenso. A volte poi, al mediatore devono essere rimborsate anche eventuali spese sostenute, come viaggi, telefonate, richieste di documenti particolari, o altro.

Pro e Contro

Ogni pratica di mutuo è a sé, perché sono tanti i passaggi che determineranno la possibilità di vedere la propria pratica accettata o rifiutata. In alcuni casi, senza l’aiuto di un esperto (o anche semplicemente di una persona che conosce la politica di credito delle banche, il loro grado di flessibilità o di rigidità), riuscire ad ottenere il via libera alla richiesta potrebbe risultare molto difficile se non addirittura ‘impossibile’.

Rivolgersi a questo tipo di professionista implica di sicuro il dover pagare provvigioni aggiuntive, con un aggravio dei costi complessivi del mutuo, elevati già in partenza, fra parcella del notaio, costi di istruttoria e spese accessorie. Inoltre non vi è alcuna garanzia che il risultato sia necessariamente positivo.

Dal 2020 anche le spese sostenute per l’intervento del broker immobiliare sono detraibili, purché tracciabili. I documenti da conservare sono la fattura emessa dal mediatore immobiliare per documentare la spesa sostenuta e la copia del rogito relativo alla compravendita dell’immobile. In particolare sono detraibili i compensi pagati ai soggetti che si sono occupati dell’intermediazione immobiliare (iscritti all’albo dei mediatori immobiliari) in occasione dell’acquisto (anche per il solo usufrutto) dell’abitazione principale.

D’altra parte, anche se non è detto che si debba necessariamente aver bisogno della consulenza di un mediatore o intermediario, bisogna sicuramente valutare con attenzione se il valore aggiunto che si ottiene con l’intervento del broker specializzato sui mutui possa fare o meno la differenza.

Quando considerare l’aiuto di un intermediario

L’intervento di un broker andrebbe eventualmente proposto, ad esempio, dall’agenzia che segue la pratica, ma non dovrebbe mai essere imposto da parte dell’istituto di credito. Detto ciò, la figura del broker mutui può rivelarsi utile nei seguenti casi:

Pratica di mutuo difficile, difficoltà con le banche. Un broker valido può contare su una buona conoscenza delle banche che operano nella zona in cui lavora: in città come Milano o Roma si può contare su una scelta più ampia, ma in centri più piccoli il minor numero di alternative viene compensato da conoscenze più strette con il personale delle banche. I mediatori godono inoltre di una rete di rapporti strutturati, che può garantire una diversificazione dell’offerta, in funzione delle necessità. A tutto ciò si aggiunge una presenza costante, in contatto con il personale della banca, fino al momento in cui ci si presenta dal notaio.

Per ottenere dei tassi convenzionati. I broker di maggiore esperienza, con una certa professionalità e una vasta clientela, riescono spesso a negoziare con le banche anche sui tassi. Questo vuol dire ch,e rivolgendosi a loro, si potrebbero ottenere spread inferiori. Di certo questo vantaggio non si ottiene gratuitamente, visto che bisogna pagare al broker stesso le commissioni per il mutuo ottenuto con il suo intervento. Va però considerato che lo spread produce effetti nel corso di decenni ed il calcolo degli interessi è composto anche da questo, per cui il risparmio nel tempo supera quasi sempre la spesa che da sostenere nell’immediato.

Cosa deve garantire

Professionalità e correttezza sono i primi requisiti. Un broker professionale proporrà un contratto dove è chiaramente indicata la percentuale prevista per il suo intervento e non chiederà mai né anticipi, né somme che non siano in chiaro. Dovrà inoltre precisare da subito il momento in cui si dovranno pagare le provvigioni, che non dovrebbe precedere quello in cui la banca è pronta a concedere il mutuo. Effettuato il pagamento, dovrà infine rilasciare regolare ricevuta fiscale, necessaria anche per portare eventualmente in detrazione la somma prevista per questo tipo di servizio, fino a 1.000 euro.

Altro elemento da tenere presente: un mediatore non può mai dare la certezza assoluta che la pratica del mutuo vada a buon fine. Bisogna dunque diffidare di persone che facciano questo genere di promesse. Il broker deve poi operare sempre nella massima trasparenza, aggiornando i clienti sullo stato della pratica, sul tipo di attività svolta fino a quel momento e come intende muoversi in futuro. Per scongiurare eventuali rischi, è importante rivolgersi a figure iscritte all’apposito albo OAM, che esercita anche una funzione di controllo sia sui requisiti necessari ad esercitare il servizio, sia sul corretto svolgimento delle attività stessa, dal punto di vista legislativo ed amministrativo.

Vademecum per un prestito consapevole e corretto

Secondo quanto elaborato da Altroconsumo, per un prestito con intermediari del credito consapevole e corretto, è bene considerare questi elementi:

Verificare che l’intermediario che si ha di fronte sia un soggetto abilitato. Tutti i documenti devono riportare il suo numero di iscrizione al registro gestito da OAM.

Verificare nell’apposita sezione del sito OAM se il soggetto con cui si è in contatto è abilitato o abusivo. In questo secondo caso, non firmare ovviamente documenti di alcun tipo e segnalarlo a OAM.

Chiedere i documenti previsti per legge per l’informativa precontrattuale: il foglietto informativo, il SECCI, il PIES e il contratto. Nulla può essere applicato se non è riportato per iscritto, dunque, è bene prendersi del tempo e leggere con attenzione.

Non pagare spese di intermediazione prima di aver visionato i contratti e le condizioni economiche delle offerte.

Farsi consegnare il contratto di mediazione o consulenza e verificare i costi da sostenere, oltre alle eventuali penali, nel caso in cui il mutuo o il prestito non dovesse essere erogato dalla banca. Non firmare se sono previste penali.

Tenere presente che gli intermediari possono dare consigli utili per fare scelte consapevoli e aiutare a istruire la pratica, ma la concessione del credito è sempre decisa da banche e finanziarie, quindi non credere a chi promette che riuscirà a far ottenere sicuramente un prestito o un mutuo.

Verificare sempre il TAEG, cioè il costo complessivo del finanziamento e che, nel caso di vendita attraverso intermediario del credito, deve includere anche il costo di intermediazione.

È diritto del cliente recedere dal finanziamento entro 14 giorni dalla sottoscrizione del contratto.

Ricordare che per avere un mutuo non è necessario avere il conto corrente presso la stessa banca o acquistare polizze danni o vita vendute dalla stessa.

Si tratta di una pratica scorretta, che va denunciata.

Per problemi di qualsiasi tipo, presentare un reclamo scritto alla banca, che è tenuta a rispondere entro 60 giorni. In caso non ciò non avvenga, ci si può rivolgere all'Arbitro bancario e finanziario.