Casa, cambiano le regole dell'agibilità: obblighi e requisiti | La guida

Intanto iniziamo col dire che l’abitabilità per una abitazione è un concetto che non esiste più. Si parla solo di agibilità. Mentre stanno cambiando le norme che potranno consentire di ottenere una SCA (Segnalazione certificata per l’agibilità) è forse opportuno fare un riepilogo sulla questione, riassumendo quando e perché serve il certificato (a prescindere dalle modifiche quantitative dei requisiti).

La confusione tra i termini “agibilità” e “abitabilità” è comune, soprattutto nel contesto delle transazioni immobiliari o dei contratti di locazione. Nonostante sembrino simili, questi termini hanno subito un’evoluzione nel corso degli anni. Originariamente, “abitabilità” si riferiva agli immobili residenziali, mentre “agibilità” era impiegato per gli edifici non residenziali. Tuttavia, dal 2001 questa distinzione è stata annullata, fondendo i due concetti sotto il termine unificato di “agibilità”. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile interessato.

Tuttavia, è possibile semplificare la procedura con un’autocertificazione del direttore dei lavori o di un altro tecnico incaricato in grado di garantire che sono state rispettate tutte le normative e che l’immobile possiede tutti i requisiti necessari.

La certificazione di agibilità oggi è obbligatoria per:

• la compravendita e l’affitto di una casa;
• per vivere in un’abitazione;
• per esercitare qualunque attività in un immobile non residenziale;
• per permettere il ricongiungimento familiare.

Se la certificazione di agibilità è omessa, il responsabile incorre in una pena pecuniaria che varia in base ai giorni di ritardo rispetto al termine dei lavori. Il certificato va presentato entro quindici giorni dalla data in cui sono stati ultimati i lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile. Superato questo termine, se la SCA non è stata presentata si rischia una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.

Periodicamente le autorità verificano a campione il 5% dei certificati rilasciati il mese precedente, per confermare l’agibilità, sospenderla o revocarla. Il certificato è una garanzia a più livelli. Ad esempio, se acquisti una casa con delle caratteristiche diverse da quelle riportate nell’agibilità, il contratto di compravendita può risultare nullo.

Il certificato di agibilità serve a:

• attestare l’idoneità di un immobile e confermare che può essere adibito ad uso abitativo;
• garantire che l’immobile è pronto per assolvere la sua funzione economica e sociale, vale a dire a soddisfare i bisogni di chi lo ha acquistato.

Chiunque, per poter risiedere in un qualsiasi immobile, grande o piccolo che sia, ha bisogno della SCA, cioè del certificato di agibilità. Si tratta di un documento che attesta il rispetto di alcuni parametri necessari per poter definire idonea una casa. Ma quali sono i requisiti?

L’autocertificazione va presentata al Comune insieme a questi documenti:

• avvenuta registrazione dell’immobile al catasto;
• dichiarazione di conformità di tutti gli impianti fatta dall’impresa che li ha realizzati;
• collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
• relazione sul superamento delle barriere architettoniche;
• relazione sulle condizioni igienico-sanitarie.

È possibile che alcune Regioni chiedano di integrare la documentazione con altri certificati rispondenti a precise normative adottate a livello locale.

I requisiti

Il certificato di agibilità viene rilasciato se l’immobile possiede i valori richiesti per questi requisiti per essere classificato ad uso abitativo:

• altezza media ponderale;
• dimensione minima per i monolocali per una sola persona;
• dimensione minima per i monolocali per due persone;
• dimensione minima della camera da letto singola;
• dimensione minima della camera da letto doppia;
• rapporto aeroilluminante minimo per ogni camera: 1/8 sulla superficie calpestabile;
• conformità degli impianti idrico, termico ed elettrico;
• rispetto delle normative acustiche.

A questi requisiti si aggiungono quelli relativi a:

• le proporzioni minime di locali e finestre;
• la sicurezza statica dell’immobile;
• il risparmio energetico e la sicurezza degli impianti.