Condominio: come trasformare il tetto in terrazzo

Trasformare il tetto in un terrazzo è sicuramente un’idea che è balenata più volte nella mente di chi vive ai piani alti di un condominio.

Per realizzare questo desiderio, però, ci sono tantissimi elementi da tenere a mente a partire dalle varie regolamentazioni edilizie o urbanistiche esistenti sino al regolamento condominiale, passando, logicamente, dalle attività di cantiere da realizzare affinché sia possibile effettuare questa trasformazione.

Occorre ricordarsi, in primis, che il terrazzo è, a tutti gli effetti, una parte comune del condominio e partendo da questo assunto occorre capire cosa fare.

Ma entriamo più nel dettaglio.

Cos’è un tetto e chi ne è proprietario

Come scritto sopra, si tratta di una parte condominiale comune e, dunque, di proprietà di tutti i condomini i quali devono partecipare alla corretta manutenzione. Difatti, secondo quanto previsto dall’art. 1117 del codice civile le parti comuni sono “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Essendo una proprietà comune tutti i condomini dovrebbero poterne, eventualmente, farne uso laddove possibile.

Si può trasformare un tetto in terrazzo?

La risposta, in linea generale, è si fatto salvo che la trasformazione non alteri la funzione principale del tetto, cioè quella di copertura delle strutture sottostanti, la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio.

Adottando i necessari accorgimenti urbanistici e edili, dunque, nulla osta al cambio di utilizzo ma non di funzione del tetto ma resta un problema non di poco conto che è legato, come anticipavamo sopra, al fatto che il tetto così come l’eventuale terrazzo dovrebbero essere una proprietà comune dell’immobile a cui tutti dovrebbero poter accedere laddove possibile.

La questione, dunque, è se l’intervento di trasformazione interessi l’intera “comunità” condominiale o una parte di condomini che, trovandosi in prossimità del tetto, abbiano intenzione di trasformare a proprie spese questa struttura dell’edificio per farne un bene ad uso esclusivo, fermo restando, però, la proprietà del condominio.

Nel primo caso, cioè quello in cui attraverso una delibera di assemblea si decida di trasformare un tetto in terrazzo, non dovrebbero esserci particolari problemi.

Le cose si complicano nel secondo caso, cioè quando l’eventuale trasformazione del tetto andrebbe a creare una terrazza a uso esclusivo di uno o più dei condòmini che vivono nei piani immediatamente inferiori.

A lungo si è dibattuto su questo tema con due orientamenti giuridici tra loro opposti:

• non si può effettuare tale trasformazione.
• è possibile effettuare la trasformazione.

La sentenza della Cassazione, Sezione Civile Sentenza, N° 917 pubblicata il 10 gennaio 2024 ha dato un riscontro fondamentale in materia; difatti, accogliendo il ricorso di alcuni condomini ha affermato che trasformare il tetto condominiale soprastante l’appartamento all’ultimo piano, in terrazzo di pertinenza costituisce miglior uso della cosa comune rimanendo intatte le funzioni di copertura, protezione e coibentazione.

Il principio è quello definito dall’articolo 1102 del Codice civile che consente a ciascun proprietario di far un uso più intenso della cosa comune a condizione che non sia alterata la funzione del bene e non impedito il pari uso.

Laddove, dunque, l’uso del tetto non sia parimenti possibile a tutti i condomini per la conformazione dell’immobile, se

questa parte comune si trova in prossimità di un singolo o di più abitazioni, i proprietari potendone fare maggiore uso possono trasformare il tetto in terrazzo di pertinenza a patto che non sia alterata la funzione del bene