Parti comuni di un condominio: cosa sono e come si gestiscono

Quando si parla di “vita di condominio” non ci si riferisce solo ai rapporti di buon vicinato, alle assemblee, alla nomina dell’amministratore o del portiere, ma soprattutto alla gestione di beni comuni che vengono condivisi tra i vari condòmini. Si tratta delle cosiddette “parti comuni”. Ma cosa sono e come si gestiscono?

Vediamo un po’ di cosa si tratta.

Cosa sono le parti comuni

Secondo quanto previsto dall’art. 1117 del codice civile le parti comuni sono:

• tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche).

Spesso, però, possono crearsi dei “contenziosi” laddove, ad esempio, alcuni dei beni richiamati pur essendo “in uso” al condominio sono di proprietà di un singolo proprietario o, viceversa. Quindi, per poter definire se la proprietà è in seno al singolo condòmino o meno, dunque, occorre verificare che il bene sia accessorio e funzionale alla fruizione di una proprietà esclusiva o il fatto che sia al servizio comune di tutti i residenti nell’immobile.

Come sono gestiti e come si ripartiscono le spese?

Per comprendere come è regolamentata la gestione di queste proprietà è utile fare degli esempi riferiti a specifiche parti comuni.

Nel caso in cui si tratti del suolo, ad esempio, secondo quanto sancito dalla sentenza della Corte di cassazione n. 14350/2000 è fatto divieto “di assoggettarlo (NdR: il suolo) a proprio uso esclusivo impedendone il pari uso agli altri condomini senza il consenso di costoro” e lo stesso vale per il sottosuolo, che è anch’esso parte del suolo condominiale.

Una volta stabilito questo principio le spese necessarie per la conservazione e il godimento del suolo condominiale vengono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino.

La ripartizione per millesimi è, di norma, lo standard ma ci sono numerose differenza tra cui, ad esempio, i lastrici solari (che a differenza del tetto sono, di norma, accessibili e fruibili) che in taluni casi possono essere ad uso esclusivo di un condòmino e pertanto soggetta alle previsioni dell’art. 1123 del codice civile che afferma “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Nel questo caso di utilizzo esclusivo chi ha la cncessione è tenuto a contribuire per un terzo della spesa di gestione e i restanti proprietari per gli altri due terzi.

I sottoscala sono

regolamentati, invece, dall’art. 124 per cui le spese vanno ripartite per metà in relazione al valore millesimale e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.