Le due novità del Fisco: così cambiano gli affitti brevi

Affitti brevi: una “moda” (per chi viaggia) e una “opportunità” (per chi ha appartamenti disponibili). Dal primo gennaio di quest’anno sono state introdotte alcune novità sulla fiscalità che riguarda la tassazione delle locazioni a breve termine (fino a 30 giorni). E pochi giorni fa l’Agenzia delle Entrate ha chiarito con una circolare che cosa è cambiato e come si deve comportare il proprietario di immobili messi a locazione, che opti per il regime della “cedolare secca”.

Chiariamo che le locazioni brevi sono definite come quelle locazioni residenziali la cui durata non eccede i 30 giorni. Queste includono contratti che offrono servizi aggiuntivi come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Questo tipo di contratto è generalmente stipulato da privati che non agiscono in qualità di imprenditori, sia direttamente sia attraverso agenzie immobiliari o piattaforme online (la più nota è Airbnb) che facilitano il collegamento tra proprietari e locatari. Un punto fermo rimane la limitazione introdotta dalla legge n. 178/2020: il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi si applica solo se un proprietario affitta non più di quattro appartamenti per anno fiscale. Superare questo limite significa operare in una capacità imprenditoriale, escludendo così l'applicazione di questo regime fiscale favorevole.

Due novità

• La tassazione sale al 26% (tranne che per un sono immobile). Uno dei cambiamenti più significativi apportati dalla legge di bilancio 2024 riguarda l'aggiustamento dell'aliquota dell'imposta sostitutiva riguardanti la "cedolare secca su locazioni brevi". Ordinariamente fissata al 21%, l'aliquota è ora aumentata al 26% (dal secondo immobile in locazione). I proprietari hanno la possibilità di optare per un'aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti da un singolo immobile affittato brevemente durante l'anno fiscale. Questa opzione deve essere espressamente indicata nella dichiarazione dei redditi dell'anno in questione.

• Le piattaforme diventano sostituti d’imposta (per l’acconto al 21%). Nell'ambito delle regolamentazioni sulla cedolare secca per le locazioni brevi, è stata introdotta un’altra modifica significativa che riguarda gli agenti immobiliari e i gestori di piattaforme online, che facilitano l'incontro tra chi cerca e chi offre immobili in affitto. Secondo la normativa, quando questi intermediari raccolgono o gestiscono i pagamenti dei canoni di locazione, diventano sostituti d'imposta e sono tenuti a trattenere una ritenuta fiscale del 21% sulle somme incassate. Ulteriormente, l'Agenzia delle Entrate chiarisce che in tali casi, il contribuente deve calcolare annualmente l'imposta dovuta, sia essa ordinaria o sostitutiva, e saldare l'eventuale differenza d'imposta dopo aver dedotto le ritenute già effettuate.

Tre regime fiscali

Al netto delle novità introdotte dall’ultima legge di Bilancio e definite dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate (in data 10 maggio scorso), sono tre le tipologie di tassazione possibili per chi opta per il regime della cedolare secca:

1. Tassazione al 26%. L’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%. La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.

2. Tassazione al 21%. La cedolare secca del 21 per cento è quella maggiormente applicata, in quanto al netto delle condizioni soggettive non sono previsti limiti particolari per accedervi. Possono scegliere l’aliquota maggiore le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile, ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni. Gli immobili in affitto ai quali si può applicare la tassazione sostitutiva devono rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 ed essere a uso abitativo. La cedolare secca si applica anche alle pertinenze di tali immobili.

3. Tassazione al 10%. Più vantaggiosa è la cedolare secca del 10 per cento prevista per i contratti a canone concordato, che si applica però solo nei seguenti casi:

A - in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;

B - ai contratti d’affitto a studenti universitari;

C - nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;

I comuni che rientrano nel punto A sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.

Sono quindi più stringenti le condizioni per applicare la cedolare secca ridotta al 10 per cento che, in primo luogo, può essere esercitata solo in caso di contratti di affitto con la formula dell’equo canone, per i quali è necessario farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie

dell’Accordo Territoriale. Per i contratti non assistiti deve invece essere rilasciata un’attestazione dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo. Il documento deve accertare i requisiti per l’accesso alla tassazione agevolata.