Installazione dell’aria condizionata nella casa in affitto: chi paga le spese?

Nel prendere in affitto un appartamento, tra le questioni che spesso generano dubbi e discussioni, figurano le spese per il condizionatore, sia per quanto riguarda l’installazione ex novo, sia la manutenzione e la riparazione in caso di guasto. A chi spetta dunque sostenere tali costi? Sono interamente a carico dell’inquilino, del proprietario, o vanno suddivisi fra entrambi i soggetti? La questione si presenta complessa, e non solo per quanto riguarda l’assegnazione delle spese. Vediamo.

Cosa dice la legge

Le normative attualmente in vigore prevedono che, quando si prende casa in affitto, l’inquilino debba rispettare le regole di buona conservazione dell’immobile, evitando di procurare danni all’abitazione e ad eventuali arredi o complementi di arredamento presenti. In caso ciò accadesse, sono previste, terminato il contratto di locazione, delle penali. Se da un lato il proprietario dell'appartamento non ha alcun obbligo di effettuare interventi di ammodernamento dell'appartamento o l'installazione di nuovi impianti su richiesta dell'inquilino, dall’altro sono anche previste indennità che potrebbero essere riconosciute agli affittuari che apportano migliorie alla casa in locazione come, appunto, l’installazione di condizionatori. Prima di stabilire, quindi, a chi spettino le spese legate alla realizzazione dell’impianto di aria condizionata, è bene conoscere la differenza fra addizione e miglioria.

Con il termine addizione il nostro ordinamento intende un'opera, compiuta su beni altrui da chi non ne ha la proprietà, ma che conserva una sua individualità. In questo caso, se l'opera può essere rimossa senza danno, chi l'ha eseguita può portarla via, a meno che il proprietario non desideri tenerla, riconoscendo a chi l'ha realizzata un indennizzo.

Con miglioria si definisce invece un'attività posta in essere, anche in questo caso dal detentore di una cosa, che non ne ha la proprietà, finalizzata a incrementarne il valore, il pregio e l'utilità e che comporta, in genere, per il proprietario, l'obbligo di corrispondere un rimborso a chi l'ha realizzata.

A questo proposito, l'articolo 1593 del Codice civile dispone che: "Il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna”. E ancora: “Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente."

Da ciò si evince che il conduttore è libero d'installare un condizionatore d'aria nell’abitazione in affitto, a sue spese, purché non arrechi danno alla stessa. Da parte sua, concluso il contratto, il locatore può decidere di tenere il condizionatore, ma in questo caso dovrà riconoscere all'inquilino una cifra corrispondente alla minore somma tra la spesa sostenuta dal conduttore e il valore del condizionatore al momento della riconsegna dell'immobile.

Chi paga

Abbiamo visto che il conduttore può installare un impianto di condizionamento anche senza il consenso del locatore, ma non può poi reclamare un riconoscimento economico in toto per il lavoro eseguito, anche se costituisce una miglioria e non è separabile dall'immobile. Se invece il locatore viene informato delle intenzioni del conduttore d'installare un condizionatore e fornisce il suo consenso, dovrà corrispondere all'inquilino un importo secondo quanto descritto.

Attenzione: se il conduttore riconsegna un immobile che presenta dei deterioramenti senza sua colpa grave, questi possono essere "compensati" dal valore del condizionatore, proprio in virtù del fatto che rappresenta una miglioria per la casa.

Naturalmente il discorso viene a cadere in caso si trattasse di semplici ventilatori e condizionatori portatili, che non richiedono interventi invasivi sulla struttura dell’abitazione, in quanto, concluso il contratto di locazione, gli apparecchi possono essere portati via dall’inquilino, senza alcun danno per l'appartamento.

In caso di guasti

Qualora il condizionatore già presente nell’immobile in affitto dovesse rompersi, spetta al proprietario eseguire le riparazioni necessarie perché, più in generale, sono a carico del locatore tutti gli interventi dipendenti da “anzianità” e usura dell’apparecchio. Stesso discorso, del resto, in caso di guasto idrico o termico, poiché è in carico al proprietario il dovere di mantenere costantemente la casa nello stato adatto, per il “pieno godimento” da parte dell’inquilino. Quindi, in caso di guasto non dovuto a colpa dell’inquilino, le operazioni come l’installazione o la sostituzione di un condizionatore, devono essere pagate dal proprietario di casa.

Casa in affitto e piccole riparazioni

Differente il caso delle riparazioni di piccola manutenzione che vanno eseguite dall’inquilino totalmente a proprio carico. In queste rientrano tutti gli interventi per deterioramenti dovuti all’uso continuo del condizionatore. Toccano dunque nel loro complesso all’affittuario le spese di semplice manutenzione ordinaria quali la pulizia annuale degli impianti, la sostituzione filtri ma anche la ricarica e la messa a riposo stagionale. Qualora invece l’installazione di un nuovo condizionatore fosse subordinata alla necessità di un adeguamento a nuovi regolamenti, l’intera operazione spetterà al padrone di casa. Se dovessero sorgere controversie, sarà il giudice a definire le responsabilità di spesa per le riparazioni.

Informarsi sulle regole condominiali e comunali

Una volta trovato l’accordo con il padrone di casa, o qualora si fosse deciso di procedere ugualmente senza il suo consenso, non è detto che la questione sia risolta, perché l'installazione di un condizionatore in un condominio potrebbe contravvenire al regolamento condominiale di tipo contrattuale, cioè quello redatto dal costruttore del condominio, o a quello non contrattuale, approvato all'unanimità dall’assemblea.

Se il posizionamento di apparecchi per l’aria condizionata è espressamente autorizzato dai regolamenti del complesso abitativo (che a volte stabiliscono anche il luogo dove devono essere localizzati e installati gli apparecchi), il consenso della comunità non sarà necessario. Se questo viene invece vietato, non sarà possibile eseguire l'installazione, anche avendo ottenuto il permesso del proprietario.

Nell’eventualità che il regolamento non indichi nulla, bisognerà richiedere il consenso degli altri condomini, espresso attraverso l’assemblea, per installare il condizionatore sulla facciata dell'edificio: è norma generale che la maggioranza sia sufficiente, a meno che non si tratti di alterarne l'estetica, perforare il muro, o che si arrechi danno a un altro proprietario. Altro limite all'installazione di un condizionatore in condominio è rappresentato dall'articolo 1102 del Codice civile che, pur riconoscendo a ogni condomino il diritto di servirsi della cosa comune, vieta di alterarne la destinazione o d'impedirne agli altri l’uso paritario.

Importante, inoltre, informarsi sulle ordinanze comunali relative a regolamento, funzionamento e installazione di aria condizionata per proteggere, ad esempio, l'ambiente: in caso di mancato rispetto dei regolamenti, il Consiglio comunale potrebbe decidere di comminare una sanzione. Se poi risultasse necessario installare il condizionatore proprio sulla facciata dell'edificio, è possibile che si vada incontro a violazione del regolamento comunale, che potrebbe disporre il posizionamento del corpo esterno in un punto particolare dell'edificio, o l'obbligo di dipingerlo dello stesso colore dei muri perimetrali.

Bisogna infine tenere presente che non si possono produrre immissioni di rumori, odori, aria o altro che superino la normale tollerabilità.

Secondo l’articolo 659 del Codice penale, la produzione di rumore eccessivo può avere anche conseguenze penali: se il livello sonoro, in questo caso del condizionatore, fosse talmente alto da propagarsi nell'intero stabile e disturbare un numero indeterminato di soggetti, si rischierebbe, oltre all'obbligo di farlo cessare, di andare incontro a eventuali richieste di risarcimento danni.