Lavori straordinari: quale maggioranza è necessaria per approvarli

I lavori straordinari in condominio sono un tema delicato, poiché comportano interventi importanti, spesso costosi, che richiedono l'approvazione dell'assemblea e il contributo di tutti i condòmini. Si tratta di lavori che vanno oltre la manutenzione ordinaria, come il rifacimento del tetto, la sostituzione della caldaia centralizzata, o il ripristino delle facciate esterne. L’approvazione di questi interventi implica il rispetto di precise regole per quanto riguarda le maggioranze assembleari e la gestione economica delle spese. Vediamo quali

Aspetti normativi

La legge stabilisce diverse maggioranze a seconda del tipo di intervento e dell’importanza dei lavori. Quando si tratta di lavori straordinari, la norma di riferimento è l’articolo 1136 del Codice civile, che disciplina le maggioranze necessarie per le delibere assembleari.

In prima convocazione, per approvare i lavori straordinari, è necessario che siano presenti i condòmini che rappresentano almeno i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei condòmini (ovvero il 50% + 1 degli intervenuti). La delibera deve ottenere il voto favorevole di partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio in millesimi. Tuttavia, ottenere tale presenza e maggioranza può essere complicato.

Per questo motivo, in molti casi si procede in seconda convocazione, dove le soglie sono più basse. È sufficiente la presenza di condòmini che rappresentino un terzo dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea per approvare i lavori, purché questi rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.

Se i lavori straordinari riguardano delle innovazioni (come l’installazione di un nuovo ascensore o di pannelli fotovoltaici), le maggioranze richieste sono più elevate. In questi casi, serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e dei condòmini, che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio.

Esempi di delibere per lavori straordinari

Esaminiamo ora alcuni casi per cui è necessario che l’assemblea si pronunci con una delibera per lavori straordinari.

Rifacimento facciata: per approvare il rifacimento della facciata di un condominio, in prima convocazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti e la rappresentanza di almeno i due terzi dei millesimi. In seconda convocazione, invece, la delibera può passare con la presenza di un terzo dei millesimi e la maggioranza semplice dei presenti. Se però l’intervento comporta un miglioramento estetico significativo, potrebbe essere considerato un’innovazione, richiedendo quindi maggioranze più qualificate.

Sostituzione caldaia centralizzata: la sostituzione della caldaia centralizzata rientra nei lavori di manutenzione straordinaria, ma può essere complicata dal fatto che spesso si devono rispettare anche nuove normative sull’efficienza energetica. Se la sostituzione comporta un miglioramento energetico, potrebbe essere vista, anche qui, come un’innovazione, aumentando le soglie di maggioranza richieste per l’approvazione.

Installazione ascensore: l'installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo rappresenta una vera e propria miglioria. Per approvare questo tipo di intervento, è necessario il voto favorevole di almeno due terzi dei millesimi di proprietà. La questione può essere oggetto di contenzioso se, ad esempio, i condòmini del piano terra ritengono di non dover partecipare alle spese, dato che non traggono diretto beneficio dall’ascensore.

Fondo speciale

Quando l’assemblea delibera lavori di manutenzione straordinaria, la legge prevede la costituzione di un fondo speciale per coprire l’intero costo dell’intervento. Questo fondo è obbligatorio, come stabilito dall’articolo 1135 del Codice civile. I condòmini devono contribuire alle spese in base ai millesimi di proprietà, e il fondo può essere alimentato attraverso un’unica somma o rate mensili. La creazione del fondo garantisce che i lavori possano essere eseguiti senza il rischio di mancanza di liquidità, ma può rappresentare un problema per i condòmini che si trovano a dover affrontare improvvisi esborsi economici elevati.

Rischi di contestazioni e impugnazioni

Le delibere che approvano lavori straordinari possono essere contestate dai condòmini che non sono d'accordo, o che non hanno partecipato all'assemblea. È importante, dunque, che tutte le regole di convocazione e votazione vengano rispettate per evitare problemi legali. La delibera può essere impugnata entro 30 giorni dalla sua approvazione dai condòmini presenti, oppure entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera per gli assenti. Le cause di impugnazione possono includere la mancata costituzione del fondo speciale, irregolarità nella convocazione dell'assemblea, violazione delle regole di maggioranza.

Altro aspetto da considerare, la partecipazione alle

spese. Anche i condòmini che dissentono dalla delibera, o che non erano presenti in assemblea, sono comunque obbligati a contribuire economicamente ai lavori, sempre che la delibera sia stata adottata correttamente.