Lavori urgenti in condominio: quali sono e chi li decide

Oltre alla gestione ordinaria di un condominio, che può essere programmata così come le spese necessarie a coprire i lavori, possono rendersi necessari dei lavori “urgenti” che seguono procedure diverse.

Difatti, al fine di garantire la tempestività degli interventi, si possono bypassare – o meglio dire che l’Amministratore può bypassare – la deliberazione in assemblea di condominio e i lavori possono essere autorizzati senza approvazione essendoci il dovere di intervenire a tutela delle parti comuni, salvo riferire alla prima seduta utile, sulle motivazioni e sui costi.

Ma cosa si intende per lavori urgenti e quale è la procedura. Vediamo un po’ meglio.

Quali sono i lavori urgenti?

Si tratta di tutti i lavori che per loro definizione sono indifferibili, ciò che devono essere realizzati con urgenza al fine di pericoli o danni ai singoli condòmini e al condominio stesso.

Il caso tipico è quello di cornicioni pericolanti o delle infiltrazioni d’acqua.

Come (e chi) vengono decisi

Per decidere i lavori ordinari in un condominio non è previsto, di norma, un quorum specifico (salvo alcuni casi) e quindi la decisione viene presa a maggioranza dei presenti; di solito è del 50% più uno dei voti dei condomini presenti in assemblea o, nei casi più particolari, una maggioranza qualificata del 66% o del 75%.

Quando gli interventi sono di “innovazione”, invece occorre l’unanimità andando a modificare, ad esempio le parti comuni dell’edificio.

In caso di lavori urgenti, invece, a dover decidere è l’amministratore, il quale poi riferirà ai condòmini nel corso della successiva assemblea condominiale; questo deriva dal fatto che l’amministratore è anche responsabile penalmente se non interviene al fine di risolvere situazioni di pericolo, così come previsto dall’art. art.677 del codice penale “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”: “Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, ((è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lire trecentomila a un milione ottocentomila)). ((La stessa sanzione si applica a chi)), avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a lire tremila”.

Di conseguenza, i condòmini, pur non essendo stati consultati e non avendo approvato i lavori sono tenuti a pagarli,

salvo il caso in cui siano in grado di dimostrare che gli interventi stabiliti dall’amministratore non fossero realmente urgenti. In questo caso i lavori eseguiti senza l’autorizzazione dell’assemblea rimangono a suo carico.