Mutuo, passare da variabile a fisso: come funziona (e cosa conviene)

Mutui, quanto costate? Alla fine di un anno terribile con inflazione galoppante e il caro-vita, di sicuro i privilegiati non sono coloro i quali si trovano a pagare un mutui con il tasso variabile. Lo spread ha preso un valore compreso fra 230 e 250 punti in un anno ma la cosa peggiore è che la Bce (Banca Centrale Europea) potrà rialzare ancora i tassi di riferimento fin quando non sarà stato raggiunto il plateau dell'inflazione.

Qual è l'ipotesi

Il nuovo governo si sta adoperando in tutti i modi per intervenire in favore di chi sta pagando mutui con tasso variabile e desiderano cambiare con quelli a tasso fisso. Tra le prime ipotesi che circolano si potrebbe riproporre quanto accaduto nel 2012 quando la crisi dei Btp aveva fatto schizzare i tassi alle stelle: in quell'occasione, le banche effettuarono il cambio in maniera gratuita ma oggi serve una norma specifica perché gli Istituti non sono obbligati a fare l'operazione. Il nuovo emendamento, come spiega il Corriere della Sera, prevedere che il passaggio da variabile a fisso sarà stabilito dai valori di Eurirs, il parametro usato per calcolare gli interessi fissi come nel caso dei mutui.

Ecco le casistiche

Secondo i dati dei mutui variabili elaborati da Euribor, il tasso interbancario di riferimento che quotidianamente diffonde la Federazione Bancaria Europea, nel primo caso il meccanismo sarebbe il seguente: un mutuo da 200mila euro da espiare in 30 anni il cui inizio, all'1,7%, prendesse avvio nel gennaio 2013, con le condizioni attuali mercato al 3.80% avrebbe una rata da circa 962 euro di cui 505,19 per il rimborso del capitale e 456,91 euro per interessi. Convertendolo al fisso, l’Eurirs inizierebbe con un mutuo ventennale al 2,54% che è inferiore rispetto a quello a 10 anni che oggi sarebbe al 2,86%: con lo spread si arriverebbe al 4,04% e una rata mensile di 877,39 euro tra cui 391,63 euro per la voce del rimborso di capitale e 485,76 costituito da interessi. Come si vede, il tasso fisso ha una rata inferiore al variabile per le "diverse modalità di calcolo della quota della rata destinata a diminuire il debito", spiegano gli esperti al Corriere.

Se il tasso iniziale è più basso come nel caso del variabile (1,7%) rispetto al fisso (4,04%), più alta sarà in proporzione la rata da pagare nella prima parte della lunga tassazione del mutuo. Un altro esempio che possiamo fornire riguarda un mutuo da 250mila euro iniziato quasi 5 anni fa, nel gennaio 2018, con un tasso dell'1,20% e delle durata di 20 anni. Il confronto di cui l'Eurirs tiene conto avviene a 10 e 15 anni ma viene usato il secondo parametro grazie a una percentuale del 2,77%: in questo modo si pagheranno 1.454 euro invece di 1.526 euro.

Infine, viene preso in esame il medimo mutuo ma a 25 anni: la prima rata (1,20%) era di 965 euro, la successiva sarà pari a 1.

342 euro ma cambiando al fisso si dovrebbero sborsare 1.291 euro. È chiaro che vanno valutati i singoli casi ma, oggi, il fisso potrebbe essere più conveniente del variabile che rischia nuove stangate ma che viene estinto più velocemente.