Mutui, ora il tasso fisso conviene più di quello variabile

l mercato immobiliare è in movimento, nonostante le difficoltà degli ultimi mesi. Stando ai dati dell’Agenzia delle entrate, durante il terzo trimestre del 2022 sono state effettuate 175.268 compravendite, ossia l’1,7% in più rispetto al medesimo periodo del 2021.

Allargando lo spettro dell’analisi ai primi 9 mesi dell’anno in corso, si registra un aumento del 7,4% e questo significa che durante il terzo trimestre la crescita delle transazioni immobiliari, pure essendoci stata, si è contratta rispetto ai sei mesi precedenti.

Sono dati nazionali, risultato di geometrie variabili. Il Corriere della Sera ha evidenziato che a Milano nel terzo trimestre di quest’anno il mercato ha subito una contrazione del 5% rispetto allo stesso periodo del 2021 mentre a Roma la tendenza è inversa e si allinea al dato nazionale.

Ciò che accomuna le operazioni è la scelta di mutui a tasso fisso.

Mutui a tasso fisso

L’inflazione aiuta il mercato immobiliare, poiché chi compra lo fa anche per difendere il valore dei propri risparmi, in un momento durante il quale i mercati finanziari sono incerti.

A dimostrazione di ciò subentra la modalità di finanziamento: meno mutui e più richieste di agevolazioni per la prima casa. Questo vuole dire che si sta comprando per investire e non per cercare un reddito tant’è che oggi, al netto delle imposte, un introito da locazione non è né particolarmente redditizio né sicuro.

In altre parole, il mercato è sorretto da chi ha denaro a sufficiente – magari a fronte di una precedente vendita immobiliare – per acquistare senza accendere un mutuo.

Chi invece necessita di un mutuo o preferisce accenderne uno, si trova davanti a una scelta praticamente obbligata, ossia quella del tasso fisso. Vige quindi una filosofia attendista, in attesa di ricorrere alla surroga nel momento in cui i tassi variabili scendessero.

A novembre l’Eurisis, indice di riferimento dei tassi fissi, è sceso in modo in modo persino inatteso. E qui i dati vanno letti con attenzione: al primo dicembre 2022, un mutuo da 150 mila euro con durata trentennale restituiva una rata mensile da 675 euro, ben più alta rispetto ai 557 euro di un anno fa ma comunque inferiore a quella di novembre, quando il costo sarebbe stato di 716 euro.

Ricorrendo all’indice Euribor, ossia ai tassi variabili, un mutuo identico costerebbe 668 euro al mese. Di fatto le differenze tra tasso fisso e variabile si sono livellate.

I prezzi del mercato immobiliare

Nelle 13 più grandi aree metropolitane, durante il terzo trimestre i prezzi degli immobili nuovi sono saliti dello 0,9%, mentre quelli degli immobili usati e abitabili sono lievitati dello 0,5%.

Su base annua si tratta, per entrambe le tipologie di immobili, di una crescita dei

prezzi del 2,7%. A Milano l’aumento più marcato, con il 6% per il nuovo e il 5,9% per l’usato. Ma Milano è mosca bianca, infatti è l’unica città che fa registrare valori medi più elevati rispetto al 2012.