Mutuo: quali interessi si possono scaricare con il 730 e quanto si recupera

Per chi avesse comprato casa e stesse pagando un mutuo, è possibile, con la dichiarazione dei redditi “scaricare” gli interessi passivi e ottenere uno sconto sulle tasse pagate lo scorso anno. I lavoratori dipendenti riceveranno questo sconto in forma di rimborso direttamente nel prossimo stipendio di luglio o agosto; i lavoratori autonomi, lo otterranno invece in forma di sconto vero e proprio, cioè pagando meno tasse al momento della presentazione della Dichiarazione dei redditi. Si ha infatti diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo, sia in caso di compilazione del Modello 730, sia in caso di compilazione del Modello redditi PF. Vediamo nel dettaglio come si applicano le detrazioni a seconda dei vari casi.

Interessi passivi sul mutuo: quali i requisiti

Va tenuto presente che ci sono specifiche percentuali di detrazione degli interessi, e dei limiti previsti in base alla finalità del mutuo, che varieranno in caso si tratti di mutuo prima casa, mutuo per ristrutturazione o costruzione prima casa, mutuo per acquisto seconda casa. Per poter detrarre le spese del mutuo per la prima casa, di qualunque tipologia esso sia, è necessario possedere i seguenti requisiti:

1) l’acquirente deve essere obbligatoriamente una persona fisica;

2) non si può possedere un’altra casa adibita ad abitazione principale;

3) l’immobile acquistato non può essere un immobile di lusso;

4) su tutto il territorio nazionale non deve essere presente un altro immobile acquistato dalla stessa persona, che benefici delle agevolazioni per la prima casa;

5) l’acquirente deve trasferire la residenza nello stesso Comune in cui è presente l’immobile acquistato, entro 18 mesi dalla stipula del contratto;

Detrazione interessi mutuo prima casa

Con la Legge Finanziaria 2008 è stato portato fino a 4.000 euro il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale, sui quali spetta la detrazione. Essendo la detrazione prevista pari al 19%, qualora si siano pagati 4.000 euro di interessi passivi, se ne potranno detrarre 760. Nello specifico, il limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi passivi, degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito, delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per usufruire della detrazione però, bisogna rispettare alcune regole: aver sottoscritto il mutuo nei 12 mesi precedenti l’acquisto della casa, oppure nei 12 mesi successivi; che diventi dimora abituale entro un anno dall’acquisto della casa, per sé e per la propria famiglia.

Si ha diritto alla detrazione interessi passivi sul mutuo solo mantenendo la dimora abituale presso la casa oggetto del mutuo, insieme con i familiari. In caso di trasferimento, o cambio di residenza, quella casa non si considererà più abitazione principale e si perderà il diritto, a partire dall’anno successivo al cambio. Il diritto viene mantenuto solo se il trasferimento di residenza avviene per motivi di lavoro, o per ricovero in caso di malattia.

In caso di mutuo cointestato, ognuno dei cointestatari potrà detrarre fino a un massimo di 380 euro sul proprio 730. In caso di mutuo cointestato ma con un coniuge a carico, l’altro potrà scaricare tutto. Se il mutuo è cointestato, ma la proprietà della casa non lo è, potrà detrarre gli interessi soltanto chi è intestatario del mutuo e allo stesso tempo intestatario della casa, e solo al 50%, fino a un massimo di 380 euro annui.

È inoltre possibile dichiarare e dunque portare in detrazione anche la commissione pagata all’agenzia immobiliare e le tasse eventualmente pagate per cancellare ipoteca, spese di istruttoria e perizia del mutuo, così come l’onorario del notaio e le spese di iscrizione di ipoteca.

Detrazioni interessi mutuo seconda casa

Per quanto riguarda la detrazione sul mutuo per l’acquisto di una seconda casa che non sia adibita ad abitazione principale, non è possibile beneficiare delle stesse agevolazioni previste per l’acquisto della prima, in quanto le seconde case sono considerate come un investimento.

Si ha diritto alla detrazione degli interessi seconda casa solo se si è sottoscritto il mutuo prima del 1993. In tal caso la detrazione è pari al 19% degli interessi passivi e fino a un massimo di 392,50 euro.

Ciò nonostante, chi fa questa scelta può avere accesso ad altri tipi di agevolazione. È possibile richiedere al notaio di applicare il prezzo valore dell’immobile, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di legge (ossia 126), così da permettere un taglio di circa il 30% sugli onorari del notaio. Da non dimenticare, poi, il Bonus ristrutturazione, che permette di detrarre al 50% gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento e ristrutturazione.

Se però la seconda casa diventa abitazione principale (come ad esempio, in caso di separazione ed acquisto di un altro immobile in cui si va a vivere), si ha diritto alla detrazione degli interessi. Se ne ha diritto anche se su quella casa si sono pagate le tasse come seconda casa. Altre circostanze in cui una seconda casa può diventare abitazione principale sono il trasferimento per motivi di lavoro, il servizio permanente nelle Forze Armate o nelle Forze di Polizia, il ricovero in case di cura.

L’immobile poi dev’essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e questa condizione deve essere rispettata per tutto il periodo d’imposta. Inoltre il soggetto che desidera beneficiare della detrazione deve essere residente in Italia e deve aver acquistato l’abitazione nell’anno precedente o successivo alla richiesta del mutuo.

Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi sul mutuo per la seconda casa, l’importo massimo sul quale è possibile applicare la detrazione (sempre del 19%) è pari a 3.615,20 euro: la detrazione, dunque, non potrà superare i 686,89 euro. La detrazione deve essere indicata nel modello 730 relativo all’anno di imposta in cui gli interessi sono stati effettivamente pagati.

Detrazione in caso di costruzione o ristrutturazione prima casa

Se si è sottoscritto un mutuo per la costruzione o ristrutturazione della prima casa, la detrazione sarà pari al 19% degli interessi passivi e fino a un massimo di 490,63 euro. Questo tipo di detrazione spetta però solo in presenza dei seguenti requisiti: aver stipulato il mutuo al massimo sei mesi prima dell’inizio dei lavori, o nei 18 mesi successivi; aver adibito la casa ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Documenti necessari

La documentazione necessaria per usufruire delle detrazioni prevede: contratto di mutuo, atto di acquisto dell’immobile, certificazione della banca che attesti l’ammontare degli interessi pagati nel periodo di riferimento e la quota capitale residua (in caso di mancato invio della certificazione da parte dell’istituto erogante il mutuo, andrà richiesta), oltre a tutto ciò che possa attestare il versamento delle spese e degli oneri accessori ai fini fiscali. La documentazione non andrà allegata al modello 730 (o al modello redditi PF) ma conservata ed esibita in caso di controlli successivi da parte del fisco.

730 precompilato

In caso il contribuente preferisse utilizzare il 730 precompilato, con i dati già inseriti direttamente dall’Agenzia delle Entrate, troverà nel documento tutte le informazioni relative al proprio mutuo, compresa la detrazione interessi passivi, dal momento che, grazie ai vari database condivisi tra banche e Pubblica Amministrazione, l’Agenzia delle Entrate sa già se si ha un mutuo attivo e quanto si paga di interessi. In questo caso bisognerà controllare che effettivamente l’Agenzia abbia inserito l’importo degli interessi e, se c’è, che questo sia corretto.

Recupero degli interessi passivi: per quali periodi

Possono essere detratti dal 730 solo gli interessi passivi versati nell’anno precedente la dichiarazione dei redditi. Quindi, prendendo come riferimento il 2023, si avrà diritto alla detrazione degli interessi pagati nel 2022.

Se negli anni precedenti non si è fatta richiesta di detrazione, allora gli interessi sono da considerare persi: non c’è possibilità di recuperare detrazioni degli anni passati e per cui non si sia presentata domanda.

In caso di dubbi su requisiti e modalità previste per le detrazioni, resta sempre valido il consiglio di farsi seguire da un CAF, da un patronato o dal commercialista.