Parcheggio condominiale: quali sono le regole e chi ne ha diritto

Tra le tante questioni “colpevoli” di generare discussioni fra condomini, c’è l’assegnazione dei posti auto condominiali, particolarmente calda quando lo spazio a disposizione non è sufficiente per ospitare le auto di tutti. Il Codice Civile fornisce alcune indicazioni riguardo la regolamentazione di tali situazioni, tuttavia ogni decisione relativa allo spazio condominiale adibito a parcheggio dipende da una scelta condivisa dall’assemblea dei condomini. Cerchiamo dunque di capire quali sono le regole per parcheggiare l’auto nel proprio complesso abitativo.

Cosa dice la legge

Come si diceva, alcune linee guida su come regolarsi sulla questione parcheggio condominiale sono contenute nel Codice Civile. Vediamo nello specifico in quali articoli e in che misura.

Partiamo dall’articolo 1102, che considera il parcheggio come bene in comunione, per cui ognuno può usarlo purché non limiti la libertà degli altri e non impedisca loro un pari uso, mutando la destinazione del bene comune. A questo fa eco l’articolo 1117, aggiungendo che ciascun condomino vi esercita un diritto direttamente proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua appartenenza;

L’articolo 1150 stabilisce poi che debba essere presente almeno un metro quadro di parcheggio ogni dieci metri cubi di fabbricato. Qualora però non ci fosse abbastanza spazio per tutti, spetterà all’assemblea condominiale fissare una turnazione dei posti auto su base giornaliera, settimanale o mensile. Il diritto di godere adeguatamente dei posti auto comuni, dovrà essere esteso a tutti i condomini, senza escludere nessuno. Durante l’assemblea i turni verranno definiti con voto a maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno metà dei millesimi. Nel caso in cui nessuno dei condomini dovesse opporsi, non è obbligatorio prevedere una turnazione dei posti auto, tuttavia l’assemblea potrebbe essere tenuta a farlo obbligatoriamente, di fronte alla richiesta anche di un solo condomino.

L’articolo 1130 delega all’amministratore condominiale il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune. È possibile attuare eventuali limitazioni mediante l’introduzione di una specifica disposizione inserita nel regolamento condominiale, votata all’unanimità, mentre non è possibile limitare un condomino a fronte di una comune delibera.

Qualora non vi sia già uno spazio apposito, il cortile condominiale può essere destinato a parcheggio purché il regolamento non lo vieti. La scelta rappresenta comunque un’innovazione, per la quale è necessario che la delibera sia votata dal 50% + 1 dei condomini, pari cioè ad almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio. Il cambiamento di destinazione del cortile può essere impedito anche dal Comune se non vengono rispettati alcuni parametri (per esempio lo spazio minimo di verde rispetto a quello asfaltato).

Criteri di assegnazione

I criteri di assegnazione dei posti auto condominiali non vengono imposti dalla legge, per cui si tratta di una scelta a discrezione dei condomini. Ciò però non vuol dire che chi ha un appartamento grande abbia diritto a un posto auto più grande degli altri. Nell’eventualità si disponesse di maggiore spazio rispetto al numero dei condomini, per l’assegnazione dei posti auto ogni condominio dovrà scegliere se assegnare gli spazi in più in base ai millesimi di proprietà, o se utilizzare criteri differenti (come ad esempio, dare la precedenza ad alcuni condomini che possiedono una seconda auto).

Attenzione: il diritto a parcheggiare la seconda auto nel cortile condominiale può scattare solo se tutti hanno il posto assegnato per la prima auto, per cui, all’arrivo di nuovi condomini, la situazione potrebbe cambiare.

L’assemblea condominiale può anche deliberare che, se un posto auto rimane momentaneamente vuoto, non possa essere occupato da altri. Il posto può essere occupato solo dalla persona che in quel momento ha il turno e deve avere la possibilità di uscire e rientrare, senza trovare altri che l’hanno già occupato.

Ripartizione spese e affitto

È bene ricordare che la ripartizione delle spese di manutenzione di un parcheggio condominiale è proporzionale ai millesimi del proprio appartamento. Se l’assemblea condominiale dovesse adottare criteri iniqui, la delibera potrebbe essere impugnata.

Inoltre un singolo condomino che ha diritto ad un posto auto nel cortile comune convertito a parcheggio, non può decidere di affittare ad esterni lo stesso, poiché tale scelta andrebbe a incidere sull'utilizzo di una parte comune del condominio che, oltre a scale e androne, include anche il parcheggio condominiale. Previa decisione dell’assemblea condominiale, è però possibile ricorrere all’affitto del posto auto, ma solo ed esclusivamente nel caso in cui si sia raggiunta la maggioranza dei condomini (e nel caso in cui il regolamento condominiale non lo vieti).

In caso di ospiti

La gestione dei posti auto condominiali è disciplinata dagli atti di acquisto dell’abitazione, dal regolamento condominiale e dalle delibere assembleari: queste ultime possono prevedere che alcuni spazi del parcheggio siano destinati ad ospiti. Il condomino che dovesse parcheggiarvi potrà essere richiamato dagli altri condomini o dall’amministratore, perché lasci la propria auto nel suo spazio e non in quello per i visitatori, a maggior ragione quando i posti disponibili sono pochi.

Mancato rispetto delle regole

Non è possibile rivolgersi alle Forze dell’Ordine se un condomino parcheggia male e invade il posto auto altrui, o nel caso di chi occupa più spazi. Il regolamento condominiale, però, stabilisce che possono essere applicate sanzioni pecuniarie nei confronti di soggetti che violino le decisioni della maggioranza, attribuendo tutti gli accertamenti del caso all’amministratore o, eventualmente, a guardie giurate. I singoli condomini non possono neanche rivolgersi a ditte specializzate per la rimozione forzata, ma possono farlo solo le autorità preposte.

È possibile che un parcheggio condominiale venga abusivamente o illegalmente occupato, ad esempio, da un camper di un estraneo che vi sosta indefinitamente, o da un’auto abbandonata che occupa spazio altrimenti utilizzabile. In questi casi, la Corte di Cassazione con una sentenza del 2014 (n.

820), ha sottolineato che l’intero condominio o il singolo condomino non possono ricorrere a forme di autotutela (e quindi alla rimozione forzata rivolgendosi a ditte specializzate), ma che occorre sollecitare l’intervento dell’amministratore, che chiederà al soggetto di rimuovere spontaneamente il mezzo e potrà applicare una sanzione fra i 200 e gli 800 euro (in caso di condotta reiterata); se l’intervento dell’amministratore non risolvesse la situazione, bisognerà richiedere al Giudice un provvedimento di urgenza, o un provvedimento cautelare.