Superbonus e seconde case: no alla maxi tassa per chi vende

La maxi tassazione delle plusvalenze non riguarda tutte le case ristrutturate con il superbonus. Si tratta di un vero e proprio salvagente dall'applicazione del prelievo per le vendite prima dei dieci anni. L'aver adibito l'immobile ad abitazione principale per la maggior parte del tempo che passa tra l'acquisto e la vendita, in sostanza la residenza, aiuta i proprietari a risparmiare. Ecco tutto ciò che c'è da sapere.

Cosa considerare

L'Agenzia delle Entrate tramite la circolare 13/E/2024 ha chiarito in merito all'applicazione della norma antispeculativa introdotta con la manovra 2024. Le plusvalenze sugli immobili con deterimante caratteristiche vengono considerati fuori dall'ambito in cui può essere messa in pratica la normativa. Gli immobili in questione devono essere stati adibiti all'abitazione principale del cedente o dei familiari del soggetto per la prevalenza dei dieci anni che precedono la cessione oppure a quelli destinati ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che passa tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione. Questo aspetto è previsto nel caso in cui al momento della cessione sono stati acquistati (o costruiti) in un tempo minore di dieci anni.

Come calcolare i dieci anni

In quanto al termine iniziale per effettuare il calcolo dei dieci anni, questo coincide con la data in cui terminano gli interventi concessi al superbonus. La circolare in questione cita: "la data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti". In sostanza sono imponibili le plusvalenze che provengono dalla cessione di immobili i quali hanno subito interventi agevolati grazie al superbonus. Queste realizzazioni devono essersi conclusi da non più di dieci anni, questa scadenza viene considerata in maniera indipendentemente rispetto alla data di acquisto (o di costruzione) del bene in questione.

I costi

Gli immobili invece vengono tassati tramite la plusvalenza. Per cinque anni la deduzione dei costi sostenuti per le ristrutturazioni verrà bloccata e di conseguenza salirà la cifra della plusvalenza. Successivamente al quinquennio la deduzione verrà ridotta del 50%. Nel caso in cui l'intervento venisse agevolato con il 110%, non con altre opzioni del superbonus come al 90% o al 70%, e vengono esercitate "le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta" (ovvero chi ha portato il superbonus in detrazione), viene applicato il calcolo maggiormente penalizzante.

Nell'ipotesi in cui l’agevolazione venga fruita parzialmente con il 110% e per un'altra parte con il 90% o il 70%, verranno considerate solo le spese sul 110%. Il medesimo ragionamento riguarda l'uso parziale della detrazione, di cessione del credito e sconto in fattura.