Supercondominio: cosa è, come si costituisce e come funziona

Cosa sia e come funzioni un condominio “classico” lo sappiamo bene, soprattutto per quegli immobili con più di 8 proprietari che prevedono la presenza dell’amministratore.

Ci sono casi particolari, però, in cui più edifici con un’organizzazione più complessa si debbano riunire in un supercondominio; questo avviene quando sono presenti impianti, aree e servizi comuni (ad esempio zone verdi, illuminazione e percorsi comuni tra cui quello d’accesso, servizio di portierato) per cui è necessaria una ulteriore regolamentazione specifica.

Ma vediamo un po’ meglio di cosa si tratta.

Cosa è giuridicamente e come viene gestito il supercondominio

A definire giuridicamente l’esistenza di questa particolare struttura, è il codice civile che all’art. art. 1117 bis - introdotto dalla riforma sul condominio (L. 220/2012) – “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.

Non sempre il supercondominio è formato da singoli condomini, ma basta che si siano più edifici che condividano degli spazi tra loro e che dunque abbia un vincolo di accessorietà; inoltre la sua costituzione avviene automaticamente nel caso in cui i singoli plessi hanno delle parti comune, e non dipende né dalla volontà del costruttore né da quella dei proprietari degli appartamenti.

Dunque al "super" si applicano le stesse norme che regolano un condominio tra cui, le principali per l’assemblea, sono quelle di:

• nominare un’amministratore.
• redigere un regolamento.

Le decisioni, dunque, sono prese attraverso l’assemblea a cui tutti i singoli condomini hanno diritto a partecipare salvo i casi in cui sia il regolamento a prevedere diversamente; qualora, però, in cui i partecipanti siano più di sessata deve essere designato, per ciascun codominio, un rappresentante che, qualora non venisse definito, verrà scelto dall’autorità giudiziaria.

Occorre evidenziare che la presenza di un “super” non va a sostituirsi alla vita e gestione dei singoli codomini; difatti sono presenti due distinte tabelle millesimali di cui quella supercondominiale e stabilisce la suddivisione delle spese tra i vari edifici. Inoltre anche i conti correnti sono separati così da non creare confusione nei bilanci

Salvo queste specifiche e differenze, ogni qualvolta viene presa una decisione tramite delibera, questa è immediatamente efficace nei confronti di tutti gli edifici.

Come si scioglie un supercondominio

È l’art. 61 disp. att. del codice civile a definire le modalità di scioglimento evidenziando che può avvenire da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria, qualora uno o più edifici decidano di costituirsi come autonomi: “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione”.