Validità convocazione assemblea: vecchio indirizzo e obblighi delle parti

La validità della convocazione dell'assemblea condominiale inviata al vecchio indirizzo del registro anagrafico dipende principalmente dalla comunicazione tempestiva delle variazioni di residenza da parte dei condòmini.

È fondamentale che i condòmini informino l'amministratore di qualsiasi cambio di indirizzo per garantire la corretta ricezione delle comunicazioni ufficiali. Inoltre, l'amministratore deve utilizzare le modalità di convocazione previste dalla legge, salvo diverse indicazioni concordate con i condòmini. Vediamo più nel dettaglio i vari aspetti della questione.

Principio generale

Secondo l'articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, la convocazione dell'assemblea condominiale deve essere inviata con mezzi idonei a garantire la prova della ricezione (ad esempio raccomandata, Pec, fax o consegna a mano con ricevuta). La validità della convocazione dipende quindi dalla corretta identificazione del destinatario e dal fatto che questi abbia ricevuto l'avviso in tempo utile.

Indirizzo errato e responsabilità del condòmino

Se la convocazione viene inviata all'indirizzo risultante dal registro anagrafico condominiale, che non sia stato aggiornato dal condòmino, la giurisprudenza tende a ritenere comunque valida la comunicazione. Infatti, è obbligo del condòmino comunicare tempestivamente all’amministratore eventuali variazioni di domicilio o di residenza (articolo 1130 del Codice Civile).

Se tuttavia l’amministratore è a conoscenza del nuovo indirizzo del condòmino, anche se il registro non è stato aggiornato, potrebbe essere considerata irregolare una convocazione inviata al vecchio indirizzo.

Giurisprudenza sulla questione

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che, in caso di contestazione, la validità della convocazione dipende dal comportamento delle parti:

se il condòmino non ha aggiornato il proprio domicilio nel registro anagrafico condominiale, la mancata ricezione della convocazione non può essere imputata all’amministratore;

se invece l’amministratore conosce il nuovo indirizzo ma continua a inviare le comunicazioni a quello vecchio, il condòmino può impugnare le deliberazioni assembleari per vizio di convocazione.

Un esempio recente è la Sentenza del Tribunale di Rieti n. 329 del 3 giugno 2024, che ha confermato la validità della convocazione inviata all’indirizzo presente nel registro dell’anagrafe condominiale, anche se il condòmino si è trasferito senza comunicarlo.

Modalità di convocazione e nuovi strumenti digitali

La legge di riforma del condominio (220/2012) ha specificato le modalità con cui devono essere inviate le convocazioni delle assemblee, stabilendo che gli avvisi devono essere comunicati tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata (Pec), fax o consegna a mano. Tuttavia, in alcuni casi, l'uso di email ordinaria è stato ritenuto valido, soprattutto se espressamente richiesto dai condòmini.

Si è pronunciato su questo anche il Tribunale di Roma, stabilendo che la convocazione via email ordinaria è valida se richiesta dai condòmini stessi, evidenziando che il mancato rispetto delle disposizioni di legge non può essere imputato all’amministratore che aderisce a una loro specifica richiesta.

Obblighi dell'amministratore e dei condòmini

L'amministratore ha l'obbligo di tenere aggiornato il registro dell'anagrafe condominiale con le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento (art. 1130 del Codice Civile già citato).

Tuttavia, è responsabilità dei condòmini comunicare tempestivamente all'amministratore eventuali variazioni di domicilio o residenza. La mancata comunicazione di tali variazioni può comportare la validità delle convocazioni inviate al vecchio indirizzo registrato.