Chi rischia la botta sulla casa: ecco le sanzioni

Per usufruire di determinate agevolazioni fiscali sulla prima casa bisogna seguire un certo iter che, a volte, si ha fin dall'acquisto dell'immobile, altre volte durante l'uso stesso dell'abitazione ed altre ancora alcuni requisiti vanno rispettati anche in un secondo momento.

Quali sono le condizioni

Bisogna stare attenti perché si possono perdere i benefici in qualsiasi momento e si può addirittura incorrere a sanzioni se il benefit ottenuto non era mai stato spettante o si perde perché alcune condizioni nel tempo sono cambiate. Come riportato da Orizzontescuola, abbiamo un netto sconto quando si fa il rogito in sede di acquisto, di donazione e perfino di successione ereditaria: infatti, se l’acquisto dell’immobile è frutto di un atto tra privati, l’imposta di registro scende dal 9% al 2% se l’acquirente utilizzerà l’immobile come casa di abitazione propria e del suo nucleo familiare. Le imposte ipotecarie e catastali in questo caso vengono anche ridotte al costo di 50 euro l'una. Ma le agevolazioni non mancheranno nemmeno se la casa verrà acquistata da ditte costruttrici che dovranno applicare il 4% di Iva se diventerà l'abitazione principale dell’acquirente invece del 10% se si tratta di altri immobili (addirittura il 22% per le case di lusso o di interesse storico ed artistico).

I requisiti per le agevolazioni

Per poter rientrare nelle agevolazioni occorrerà rispettare alcune precise condizioni: ad esempio, il contribuente non deve essere titolare di diritti di proprietà o di quote di diritti di proprietà di altri immobili nello stesso Comune dove è situato l’immobile che si è deciso di acquistare. E poi, per evitare di perdere le agevolazioni e spendere di più, gli immobili precedentemente intestati al contribuente dovranno essere alienati prima della data in cui si fa il rogito. Il bonus vale una soltanto una volta e viene meno se è stato già sfruttato su altri immobili acquistati come prima casa anche in Comuni diversi da quello del nuovo immobile da acquistare. In questi casi, per non perdere il diritto alle agevolazioni sulla nuova abitazione ed evitare di doverle restituire, il contribuente dovrà cedere la vecchia abitazione entro un anno dal nuovo rogito. Inoltre, se si vuole sperare in qualche agevolazione durante l'acquisto di una casa, l'immobile non dovà far parte tra quelli considerati di lusso o di particolare interesse storico ed artistico altrimenti nulla, in pratica non dovrà appartenere alle categorie A/1, A/8 ed A/9.

Quando non si ha diritto ai benefici

Il rischio di perdere il diritto ad alcune agevolazioni si ha pure entro 18 mesi dalla data del rogito se il contribuente non trasferisce la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile oppure se nell'arco di un anno non aliena la precedente abitazione dove ha ottenuto il bonus. Solo in casi estremi i 18 mesi potranno essere prolungati ma le cause di forza maggiore, ad esempio, non possono essere i ritardi della ditta costruttrice o i ritardi delle autorizzazioni da parte del Comune. Questi casi non saranno considerati "validi". Inoltre, una volta ottenuto il beneficio, la casa non potrà essere venduta prima di cinque anni dalla data del rogito: lo stesso principio vale anche per chi gode dei benefici sulle dichiarazioni di successione in riferimento ad un'imposta catastale ed ipotecaria. Viceversa, se entro un anno dalla vendita prematura dell’immobile si acquista una nuova casa che diventa abitazione principale con le stesse caratteristiche per fruire delle agevolazioni, non si corrono rischi.

Cosa accade con il Fisco

Quando si perdono i benefici già sfruttati e quindi quando si manifesta l’istituto della decadenza, il contribuente dovrà provvedere a versare all’Agenzia delle Entrate i benefits ottenuti, cioè le tasse ed i tributi risparmiati all’atto dell’acquisto maggiorati di sanzioni e interessi.

Per quanto riguarda i modelli 730 e le dichiarazioni dei redditi, se la deduzione per l’abitazione principale e le sue pertinenze non era spettante per un qualsiasi motivo, occorrerà versare la minore imposta precedentemente pagata proprio in virtù della deduzione fruita, con sanzioni e interessi.