Come si calcola il valore di mercato di una casa

Chi sta valutando l’ipotesi di acquistare una casa deve valutare diversi aspetti, non da ultimo quello economico. Normalmente il prezzo viene stabilito dal venditore secondo principi non sempre insindacabili. C’è però modo di avere un parere terzo che aiuta a stabilire se vale la pena concludere l’affare o è opportuno esaminare altre offerte.

Il lavoro svolto dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate è uno strumento che tiene conto di diversi parametri per stimare il valore di una casa, ed è un punto di riferimento che andrebbe consultato prima di prendere la decisione di finalizzare un acquisto.

Cos’è l’Osservatorio del mercato immobiliare

L’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) è un’emanazione dell’Agenzia delle entrate e, di fatto, è un database aggiornato ogni sei mesi in base a parametri utili a stabilire una stima minima e una massima di un immobile. Si tratta di un valore medio, quindi, soggetto ad alcune eccezioni logiche: va da sé, per esempio, che se l’immobile è di alto livello i dati rilasciati dall’Omi, pure se indicativi, vanno contestualizzati.

Va anche reso merito all’Omi di svolgere un lavoro approfondito e quindi – fatte salve le eccezioni che vanno contemplate come tali – i risultati che fornisce sono attendibili, perché basati su parametri che tengono conto della metratura dell’immobile, della sua posizione e del suo stato di manutenzione.

Come viene calcolato il valore di una casa

Gli indici utilizzati sono prevalentemente cinque, a cominciare dall’area su cui l’edificio è ubicato. Il dettaglio è comunale, quindi tiene conto in modo capillare delle aree territoriali suddividendole tra centrali, periferiche o suburbane. Inoltre, interviene una valutazione che tiene conto della presenza di strutture adeguate nelle vicinanze dell’immobile, tra queste:

• La vicinanza a servizi pubblici e privati
• La densità di collegamenti stradali e ferroviari
• La vicinanza di scuole, strutture sanitarie, commerciali, eccetera

A questi due indici si unisce, successivamente, la destinazione dell’immobile che, per esempio, può essere abitativa, commerciale, produttiva o agraria, così come descritte nel decreto 380/2001 del Presidente della Repubblica. Subentrano quindi caratteristiche organizzative e funzionali degli immobili stessi che contribuiscono alla valutazione.

Scendendo ancora più nel dettaglio, l’Omi concretizza il quinto parametro in base alla condizione in cui si trova l’immobile, valutando indicatori quali il livello generale delle finiture interne e dell’efficienza energetica, classificandole come ottime, normali o scadenti.

Sulla scorta di questi indici viene stabilito un valore minimo e uno massimo, dati indicativi che però costituiscono una forchetta all’interno della quale il prezzo dell’immobile dovrebbe posizionarsi.

Come consultare la banca dati dell’Omi

I dati vengono aggiornati ogni anno, a marzo e a ottobre e possono essere consultati sulla piattaforma Geopoi dell’Agenzia delle entrate. È sufficiente inserire la via e il numero civico dell’immobile nel campo “Ricerca per toponimo” e premere su Visualizza fasce Omi. Occorre poi cliccare sulla zona restituita e selezionare la destinazione dell’immobile dal menù che appare a video. Il risultato sarà simile a questo.

Esiste anche Omi mobile, app per dispostivi Android e iOS.

Tutte le consultazioni del database permettono di valutare la fluttuazione dei prezzi a seconda dello stato conservativo dell’immobile e della sua destinazione. Si tratta, come detto, di uno strumento puramente informativo che non restituisce valori vincolanti ma è una buona base per valutare il costo di un edificio.