Rientra l’emergenza mutui grazie alla discesa dei tassi

Con i tassi in costante e repentino ribasso, l’emergenza del caro-mutui sembra ormai rientrata: da un lato una congiuntura economica che continua a spingere le Banche centrali a tagliare il costo del denaro, dall’altro le misure legislative dell’ultimo biennio per limitare l’impatto sulle famiglie causato dai mutui con rate a tasso variabile sempre più pesanti, che ancora a ottobre registravano una crescita a livelli di picco dei saggi applicati. Poi, a dicembre, la sforbiciata della Bce al tasso di riferimento e la nuova riduzione di giovedì scorso al 2%, il minimo nella storia della Bce, livello mantenuto tra il 2003 e la fine del 2005. Per non parlare della rapida discesa dei saggi interbancari: i valori aggiornati vedono l’Euribor (tasso chiave a cui vengono effettuati i prestiti sul mercato interbancario) a tre mesi scendere al 2,453% dopo il 2,51% di giovedì, ai minimi dal dicembre 2005. Nel frattempo gli interventi a favore dei debitori si sono susseguiti con effetti positivi, perlomeno tranquillizzanti: dalla rinegoziazione dei prestiti alla surroga (resa possibile dalla cosiddetta «portabilità» del mutuo da una banca all’altra senza pagare penali) in virtù del Dl Bersani 7/2007, dalla convenzione tra il ministero dell’Economia e l’Abi sottoscritta a maggio e sfruttata da 50mila famiglie per rinegoziare la rata al valore medio dei tassi del 2006, alla norma anticrisi inserita nel decreto legge 185/2008 per cui lo Stato si assume quest’anno l’impegno a pagare gli interessi contrattuali oltre la soglia del 4% (Euribor più spread) per i finanziamenti a tasso variabile accesi entro il 31 ottobre scorso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa.
Altro aiuto a chi sottoscrive o sostituisce un mutuo, la possibilità, in base alla medesima disposizione legislativa, di ottenere un finanziamento a costi analoghi indicizzato al tasso della Bce e non al ben più volatile Euribor. Inoltre, per quanti hanno difficoltà a saldare le rate del mutuo esiste l’opportunità estrema di cedere l’immobile all’Istituto autonomo case popolari (Iacp), che ne diviene proprietario e al quale si corrisponderà un canone di affitto agevolato, mantenendo comunque la facoltà di riacquisto. In uno scenario tuttora in divenire, per le molte famiglie che non hanno ancora deciso cosa fare per risparmiare sulle rate del mutuo, il suggerimento è di considerare ogni opportunità, anche in prospettiva, prima di muoversi nei confronti della propria banca per ottenere una proposta più favorevole, al di là del riallineamento agli indici previsto da contratto. Se il prestito è a tasso fisso, si può subito puntare a una surroga, mentre per i finanziamenti a tasso variabile è meglio attendere ancora un po’ prima di cambiare: «A breve saranno pubblicate alcune circolari esplicative sulle norme anticrisi già in vigore - dice Michele Bacco, specialista per l’area credito del centro studi Sintesi - e nel corso dell’anno sono previsti ulteriori tagli dei tassi di riferimento, che potrebbero scendere al di sotto del 2%». I risparmi previsti alla fine del 2009 per i mutuatari a tasso variabile si presentano consistenti: «All’inizio 2006, quando il saggio Bce era fissato al 2,25%, il mercato proponeva tassi contrattuali medi variabili e fissi rispettivamente al 3,85% e 4,97%. Potendo tornare ai livelli di allora l'esborso annuo si riduce di circa 2mila euro». Un esempio concreto è dato dal mutuo acceso nel settembre del 2005 per un ammontare di 150mila euro da restituire in 30 anni, al tasso variabile del 4,17%. La rata mensile iniziale corrispondeva a 730 euro, saliti nell’agosto dello scorso anno a 928: la differenza di 198 euro per 12 mesi equivale a 2.376 euro. Pressoché analoga la situazione relativa a un mutuo da 120mila euro da rimborsare in 25 anni con rate di 644 euro al mese, lievitate a 795 euro nell’estate 2008: il ritorno alle condizioni iniziali significa scomputare circa 1.800 euro all’anno.

«Il consiglio - riprende Bacco - è di contattare altre banche, in vista della scadenza tecnica più vicina per il riallineamento contrattuale dei tassi, richiedendo una surroga a condizioni migliori e facendo attenzione alle clausole del mutuo che intervengono nel calcolo del montante; ottenuta la proposta alternativa, si può intraprendere la strada della rinegoziazione».