Affitti brevi: cosa c’è da sapere e le nuove regole in vigore da quest’anno

Oltre ad aver cambiato il mercato delle locazioni, nel nostro Paese come e forse più che in altri, la pratica degli affitti brevi ha sicuramente contribuito a modificare le abitudini e anche il volto delle nostre città, almeno quelle a vocazione più marcatamente turistica, con i dibattiti, le discussioni e, a volte, anche le polemiche che ne sono derivati. La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto alcune novità per il settore, soprattutto in termini fiscali. Vediamo allora quali caratteristiche presenta questa forma di locazione, e cosa cambia con la nuova regolamentazione, anche per chi, possedendo un immobile, volesse metterlo a reddito, “affacciandosi” a questo mondo.

Affitto breve: definizione e caratteristiche

Secondo il Decreto Legge 50/2017, articolo 4, gli affitti brevi sono “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Ed è proprio la definizione di affitti brevi a racchiudere gli elementi identificativi di questa tipologia contrattuale, cui bisogna prestare attenzione. A proposito della destinazione dell’immobile, la norma ne prevede l’uso abitativo, interessando tutti gli immobili appartenenti alla categoria catastale del gruppo A, esclusi quelli che rientrano nell’A/10, cioè uffici e studi privati; il termine di durata, uguale o inferiore ai 30 giorni va considerato per ogni singolo contratto, se la durata delle locazioni che avvengono in un anno tra le stesse parti supera i 30 giorni, occorre provvedere agli adempimenti collegati alla registrazione del contratto.

Ancora: il titolare, che si tratti di proprietario, comodatario o sublocatore, deve essere una persona fisica che destini non più di quattro immobili alla locazione breve, numero di immobili che consente che l’attività esercitata possa considerarsi al di fuori della sfera imprenditoriale; per quanto concerne invece le modalità, la persona fisica può agire direttamente, tramite intermediari immobiliari, o piattaforme telematiche che favoriscano l’incontro tra domanda e offerta; la normativa contempla anche la possibilità di inserire nell’offerta di locazione breve servizi quali la pulizia dei locali e/o la fornitura di biancheria il cui ricavato, se non considerato separatamente, verrà assoggettato allo stesso regime fiscale previsto per le locazioni brevi.

Cedolare secca o tassazione ordinaria?

Con il Decreto Legge 50/2017 viene concessa a questo tipo di locatori la possibilità di aderire al regime fiscale della cedolare secca, che prevede un’aliquota del 21%, sostituisce l’Irpef e le relative addizionali; inoltre, come vantaggio ulteriore, vi è quello di non applicare imposte di bollo e di registro al contratto di locazione, che comunque va redatto in forma scritta, anche se non è previsto obbligo di registrazione. Qualora il locatore non scegliesse esplicitamente questo regime, i redditi derivanti dalle locazioni brevi saranno soggetti a tassazione ordinaria con aliquote proporzionali.

Quali novità con la legge di Bilancio 2024

La legge di Bilancio 2024 prevede il mantenimento dell’attuale aliquota di tassazione al 21% solo per il primo immobile che il locatore dovrà indicare specificamente nella propria dichiarazione dei redditi, mentre l’aliquota passerà dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi, cioè dal secondo al quarto. A partire dal quinto, sarà obbligatorio aprire la Partita Iva. Le imprese, comprese quelle individuali, non possono aderire al regime di tassazione della cedolare secca.

La Manovra dispone poi che la ritenuta sia sempre da effettuarsi a titolo di acconto. Un recente pronunciamento del Consiglio di Stato (sentenza n. 9188 del 24 ottobre 2023), giunto a seguito di un contenzioso che ha visto opposti l’Agenzia delle Entrate e il portale AirBnB, ha confermato la legittimità dell’articolo 5 del DL 50/2017, che pone a carico dei soggetti, residenti e non residenti, che esercitino attività di intermediazione immobiliare, sia che incassino direttamente i canoni e i corrispettivi legati ai contratti per locazioni brevi, o intervengano nel pagamento dei canoni/corrispettivi, l’onere di operare come sostituti di imposta, effettuando una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario e provvedendo al versamento della somma all’Agenzia delle Entrate.

Tra le novità che avranno un impatto sul settore degli affitti brevi, rientrano anche le regole stabilite dal Decreto Legge 145/2023. Secondo queste disposizioni, coloro che affittano unità immobiliari a uso abitativo con contratti di locazione breve dovranno effettuare la comunicazione, tramite mezzi telematici, su un portale dedicato (che fungerà da Banca Dati nazionale gestita dal Ministero del Turismo), includendo i dati catastali dell'immobile in questione e confermando il rispetto dei requisiti indicati nell'articolo 7 del Decreto: tutte le unità immobiliari dovranno quindi essere “dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano”.

Cin e Cir

Ogni unità immobiliare sarà contrassegnata da un Cin, o Codice identificativo nazionale univoco che dovrà essere posizionato in modo visibile all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura oggetto di locazione breve, garantendo il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici; il codice dovrà poi essere sempre essere citato negli annunci di locazione pubblicati e/o comunicati sia dalle persone fisiche locatrici sia dagli eventuali soggetti che esercitino attività di intermediazione immobiliare e/o di gestione di portali telematici, per loro conto. Il Cin va a sostituire il Cir, o Codice identificativo regionale, introdotto per contrastare il fenomeno dell’abusivismo, in merito alle case riconvertite in affitti turistici, con conseguenti reati di natura fiscale.

Quali sanzioni

Nei casi in cui non fossero rispettate le condizioni descritte, sono state previste anche multe decisamente “importanti”. In particolare, chi proponga per la locazione breve un immobile sprovvisto di Cin, è passibile di una sanzione che va dagli 800 agli 8.000 euro, mentre si va dai 500 ai 5.000 euro per chi non indichi il codice attribuito negli annunci di locazione con rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato; prevista invece un’ammenda tra i 600 e i 6.

000 euro per le unità immobiliari poste in locazione prive dei requisiti di sicurezza già descritti, e infine una sanzione fra i 2.000 e i 10.000 euro per quegli esercenti attività in forma imprenditoriale che non abbiano richiesto la Scia per intraprendere l’attività.