Condominio: cosa succede se non si raggiunge il quorum

Quando in un condominio c’è da prendere una decisione, come ad esempio la nomina dell’amministratore o la pianificazione di lavori da fare sull’edificio, il tema del quorum da raggiungere in assemblea diventa centrale.

Senza una maggioranza (sono di due tipi: costitutiva e deliberativa), ogni scelta presa non ha validità giuridica e le decisioni potrebbero essere impugnate in tribunale. In molti casi, la mancanza di un quorum è dovuta, molto semplicemente, all’assenteismo dei condomini ma qualunque sia la motivazione, senza maggioranza l’amministratore è “impossibilitato” a garantire il corretto funzionamento dell’edificio salvo che per le prerogative a lui assegnate, tra cui la messa in sicurezza laddove non ci sia il tempo tecnico per convocare l’assemblea (di questo argomento abbiamo parlato in un precedente articolo de IlGiornale.It).

Ma quali sono le “maggioranze” e cosa succede laddove non si raggiungano queste?

Entriamo più nel dettaglio.

Quorum in assemblea

L’art. 1136 del Codice civile prevede due quorum costitutivi diversi in prima e seconda convocazione. In prima convocazione l’assemblea è valida nel caso in cui siano presenti un numero di condomini rappresentativi i due terzi del valore dell’intero edificio in termini di millesimi e la maggioranza dei (il 50% più uno) dei condomini.

In seconda convocazione, invece, il quorum scende ad un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio: “Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

Senza il raggiungimento di uno dei due quorum, ogni decisione presa non sarà valida e l'amministratore dovrà fare una nuova convocazione e indire una riunione.

E se il quorum non si raggiunge mai?

Nel caso in cui, in più occasioni le convocazioni siano andate deserte e, dunque, non si siano raggiunti i quorum, sia l’amministratore che i condomini che abbiano partecipato potranno decidere di fare ricorso all’autorità giudiziaria al fine di tutelarsi; l’autorità, difatti, avrà facoltà di decidere su questioni fondamentali tra cui, ad esempio, la nomina di un nuovo amministratore o le delibere per lavori di manutenzione straordinaria.

Sarà

possibile rivolgersi all’autorità, però, solo laddove l’assemblea sia andata deserta in più occasioni e questo è dimostrabile attraverso il registro dei verbali che viene approvato a conclusione delle riunioni condominiali.