Come funziona il distacco dal condominio di provenienza

La gestione di un condominio non è semplice e può succedere, soprattutto nelle grandi realtà, che da parte di alcuni proprietari vi sia l’esigenza di “separarsi” dal precedente condominio.

Ma è possibile che un gruppo di proprietari possano richiedere ed ottenere con la separazione delle proprie unità dalle altre creando uno autonomo?

Non ci si riferisce al semplice distacco di un appartamento dal riscaldamento centralizzato - di cui abbiamo parlato in un precedente articolo de IlGiornale.It - , ma di rendere la porzione di un edificio autonomo rispetto al condominio; quindi la procedura non è per semplice.

Vediamo come funziona.

Come funziona e cosa accade

Affinché vi sia distacco di una porzione di edificio dal precedente condominio, non è bastevole che la divisione si concretizzi in una semplice autonomia amministrativa ma è necessario che la porzione di immobile che richiede la “separazione” abbia, effettivamente, tutte caratteristiche strutturali da edificio autonomo, tra cui un ingresso ed impianti indipendenti ed altre specifiche che ne permettano l’effettivo distacco dal corpo di fabbrica principale.

A stabilire tale possibilità sono gli art. 61 e 62, comma 1, del dispositivo di attuazione del Codice civile (intervenuti con la riforma del condominio) che prevedono che "qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato".

Lo scioglimento deve essere deliberato dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti o comunque che rappresentino almeno la metà del valore dell’intero edificio (500 millesimi).

È previsto, comunque, che a seguito della divisione permangono beni comuni ex art. 1117 cc a tutti gli originari partecipanti. Questa condizione, però, è assai dibattuta anche se ha provato a mettere chiarezza il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 9914 dello scorso 10 giugno.

Qualora lo scioglimento non sia deliberato, può essere il tribunale o definirne la divisione a seguito di domanda posta da almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

In questo caso sarà necessaria la perizia de Ctu (Consulente tecnico d’ufficio), cioè la relazione redatta dal tecnico incaricato dal giudice che sia terzo rispetto alle parti in lite (il condominio d’uscita e il richiedente nuovo condominio); attraverso la

perizia saranno descritti accuratamente lo stato dei luoghi al fine di dare al giudice tutti gli elementi strutturali, tecnici ed architettonici necessari a potersi pronunziare sulla possibilità o meno che si attui il distacco.