Imu prima casa: i requisiti per non pagarla

Superata e metabolizzata la scadenza di giugno relativa al pagamento della prima rata Imu (Imposta municipale unica o imposta municipale propria), che riguarda per lo più i proprietari di seconde case, si guarda alla prossima scadenza di dicembre, secondo appuntamento annuale con questa imposta, che ci accompagna dal 2012. Nonostante l'abolizione dell'Imu sull'abitazione principale, l’imposta per questa categoria deve essere ugualmente corrisposta dai proprietari di prime case di lusso, o appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli, palazzi eminenti), cui si applica un'aliquota agevolata e una detrazione di 200 euro. Ma quali sono gli altri casi in cui l’Imu sulla prima casa non va corrisposta e i requisiti per rientrare nell’esenzione? Vediamo.

Che cos’è l’Imu

L’imposta municipale propria o Imu è un tipo di tributo dovuto per il possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, di aree fabbricabili e di terreni agricoli ed è a carico del proprietario o del titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), del concessionario in caso di concessione di aree demaniali e del locatario in caso di leasing. È stata introdotta a partire dal 2012 in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (Ici). Si applica in tutti i comuni del territorio nazionale, fatta salva l'autonomia impositiva prevista dai rispettivi statuti della regione Friuli-Venezia Giulia e delle province autonome di Trento e di Bolzano, per le quali province continuano ad applicarsi, rispettivamente, l’Imposta immobiliare semplice (Imis) e l’imposta municipale immobiliare (Imi).

Cosa dice la legge e requisiti prime case

Secondo la normativa che regola l’Imu, cioè il decreto legge numero 201 del 2011 (il cosiddetto Decreto Salva Italia), che sostituiva l’Imu all’Ici, per non pagare l’Imu gli immobili devono rientrare nelle seguenti categorie catastali: A/2 abitazioni di tipo civile; A/3 abitazione di tipo economico; A/4 abitazioni di tipo popolare; A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare; A/6 abitazioni di tipo rurale; A/7 abitazioni in villini.

I requisiti richiesti ai proprietari per poter usufruire delle agevolazioni Imu sono la residenza anagrafica del proprietario, che ne faccia la propria dimora abituale, e che la casa appartenga ad una categoria non di lusso. In mancanza di queste condizioni, l’immobile non può essere definito “prima casa”, o comunque esente Imu.

Sono inoltre considerati come prima casa per l’applicazione delle imposte locali, l’ex casa coniugale assegnata dal giudice a seguito di un provvedimento di separazione, di divorzio o di annullamento del matrimonio; gli alloggi di proprietà di Iacp e/o altri enti di edilizia residenziale pubblica assegnati agli inquilini per uso abitativo; gli immobili delle cooperative a proprietà indivisa assegnati ai soci; l’abitazione di proprietà di personale delle Forze armate, delle Forze di polizia e della carriera prefettizia, anche se il proprietario è residente altrove per motivi di servizio; un’unica unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), se si tratta di persone pensionate nei rispettivi Paesi di residenza, e se l’immobile non è locato o dato in comodato d’uso; l’abitazione di persone anziane residenti in case di cura o Rsa, purché non date in locazione (requisito, questo, a discrezione del Comune)

I casi in cui non si paga

Prima casa in affitto. Fino all'abolizione della Tasi (Tributo per i servizi indivisibili), rimasta in vigore fino al 31 dicembre 2019, a pagare una quota dell'imposta era anche l'inquilino. Con l'introduzione della nuova Imu, le cose sono cambiate per l’affittuario, che non è più tenuto a pagare parte del tributo, totalmente a carico del proprietario anche nel caso in cui la prima casa sia in affitto.

Coniugi con residenza diversa. Una recente sentenza della Corte Costituzionale (la numero 209 del 13 ottobre 2022) ha introdotto una novità per i coniugi che hanno una residenza diversa in due immobili. ll decreto dispone che, ove i membri del nucleo familiare abbiano stabilito la residenza in immobili diversi, l’agevolazione valga per entrambi gli immobili. Deve essere infatti dimostrabile che i coniugi abbiano effettivamente residenza e dimora abituale nelle case in questione, adducendo a conferma di ciò, ad esempio, le utenze domestiche: se sono registrate come utenze prima casa, rappresentano una prova sufficiente, insieme ai requisiti già elencati.

Esenzione Imu prima casa per gli eredi. In caso di decesso del proprietario di casa, l’Imu ricade sugli eredi, che saranno tenuti a pagarla nel momento in cui la casa del deceduto non sia l’abitazione principale dei suoi congiunti. Bisogna quindi verificare se l’Imu sia scaduta prima o dopo la data della morte, e se quindi sia già stata versata o meno; qualora la scadenza sia avvenuta prima della morte, a successione non ancora avvenuta, il pagamento ricade su tutti gli eredi (anche su quelli che non abbiano ricevuto l’immobile in eredità). Se, però, uno degli eredi non vuole pagare, il Comune non potrà rivalersi sugli altri. Se invece l’Imu scade dopo l’apertura della successione, l’Imu spetterà agli eredi effettivi, secondo le rispettive quote. Anche qui, se un erede non paga, il Comune non potrà rivalersi sugli altri. Se invece uno degli eredi decidesse di stabilire la propria abitazione principale nell’immobile ereditato, a pagare l’Imu saranno solo gli eredi che non vi abitano, sempre secondo le rispettive quote di proprietà.

Ancora, se uno degli eredi è il coniuge superstite e continua a vivere nell’abitazione ereditata, anche in presenza di altri eredi l’immobile sarà considerato esente dall’Imu. Ciò vuol dire che il coniuge superstite non pagherà l’Imu perché residente, mentre gli altri eredi saranno semplicemente esentati dal pagamento, pur avendo essi ereditato una quota dell’immobile.

Casa occupata abusivamente. Nella legge di bilancio 2023 è stata inserita una norma che riguarda l’Imu sulle case occupate abusivamente. È prevista infatti l’esenzione dall’imposta su una casa occupata, laddove il proprietario abbia presentato regolare denuncia.

Prima casa senza residenza

In questo caso, più che di un’esenzione, si parla di riduzione. Partendo dal presupposto che chi non abbia residenza e dimora abituale in una casa, deve pagare l’Imu, è tenuto al pagamento dell’imposta chi dà in affitto la prima casa, come se si trattasse di una seconda abitazione.

È però possibile usufruire di una riduzione del 50% dell’imponibile Imu se si concede l’immobile in comodato a parenti in linea diretta, come tra genitori e figli, a condizione che il contratto di comodato sia registrato, il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale e il proprietario abbia la residenza nello stesso Comune dove è situato l’immobile concesso in comodato.