Infiltrazioni causate dall’impianto termico condominiale: responsabilità e risarcimenti

Quando le infiltrazioni colpiscono l’appartamento di un condòmino e derivano dalla rottura dell’impianto termico condominiale, la questione della responsabilità e delle misure da adottare diventa particolarmente delicata. La rottura di un impianto centralizzato, infatti, non solo comporta il rischio di ingenti danni agli spazi privati, ma chiama in causa obblighi ben precisi sia per il condominio, sia per eventuali soggetti coinvolti nei lavori di manutenzione. Vediamo più nel dettaglio i vari aspetti della questione.

Perché il condominio è responsabile

Una recente sentenza del Tribunale di Milano (la numero 6049 del 13 giugno 2024) ha riconosciuto la corresponsabilità del condominio e della ditta di manutenzione per i danni da infiltrazioni subiti da un condòmino, causati dalla rottura di valvole dell’impianto termico. Il giudice ha ritenuto il condominio responsabile in quanto custode dell’impianto e la ditta incaricata della manutenzione corresponsabile per non aver segnalato il deterioramento, né agito prontamente. Entrambi sono stati condannati a risarcire i danni in solido, con il coinvolgimento delle rispettive assicurazioni per la copertura dei costi.

In Italia, le responsabilità in casi come questo vengono regolate dall’articolo 2051 del Codice civile, che impone una "responsabilità oggettiva" per il danno causato da cose in custodia. Questo significa che, in quanto responsabile delle parti comuni, il condominio (rappresentato dall’amministratore) deve rispondere dei danni provocati dal cattivo funzionamento degli impianti condominiali, inclusi quelli termici. Quando la rottura di un tubo, o di un’altra componente dell’impianto centralizzato, causa infiltrazioni, è quindi il condominio a dover intervenire, sia per risolvere il problema tecnico sia per risarcire il condòmino danneggiato.

Obblighi di manutenzione del condominio

Un condominio è responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti comuni, incluso l’impianto termico. Questo obbligo implica non solo la riparazione tempestiva in caso di guasti, ma anche una gestione preventiva che comprenda controlli periodici, ispezioni e la sostituzione delle componenti usurate. Se l’infiltrazione deriva da una negligenza nella manutenzione, come un ritardo nella riparazione di una tubatura o una mancata verifica delle condizioni dell’impianto, la responsabilità del condominio è ancora più evidente.

L'amministratore, in quanto rappresentante del condominio, ha il dovere di organizzare interventi di manutenzione preventiva e di reagire prontamente a segnalazioni di malfunzionamenti per evitare che questi possano determinare danni gravi. In caso di ritardi ingiustificati o di mancanza di interventi, il condòmino danneggiato potrebbe avere diritto a richiedere anche i danni per il peggioramento della situazione derivante dall’omissione di intervento.

Eventuale corresponsabilità dell’impresa esecutrice dei lavori

Non bisogna dimenticare che, se l’infiltrazione è dovuta a un intervento mal eseguito o a materiali di scarsa qualità usati durante la manutenzione, anche l’impresa incaricata dei lavori può essere corresponsabile. Questo accade, ad esempio, quando un intervento di riparazione è stato eseguito senza rispettare le norme tecniche, o senza utilizzare materiali adatti. In questi casi, il condominio può rivalersi sull’impresa appaltatrice, chiedendo il risarcimento dei danni attraverso una causa di responsabilità contrattuale. Il condòmino, a sua volta, può ricevere il risarcimento e, se necessario, richiedere ulteriori somme per i disagi subiti.

La procedura da seguire per il condòmino danneggiato

In situazioni come queste, la prassi suggerisce, per chi subisce il danno, alcuni passi chiave:

segnalazione tempestiva: il condòmino colpito deve comunicare immediatamente il problema all’amministratore, meglio se per iscritto e con una documentazione fotografica che illustri i danni causati dalle infiltrazioni.

richiesta di risarcimento: nella stessa segnalazione è possibile richiedere formalmente il risarcimento dei danni subiti, con la specifica delle eventuali spese sostenute per contenere o documentare il danno.

perizia e stima del danno: qualora il danno fosse particolarmente ingente, può essere utile avvalersi di una perizia per stimare con precisione i costi di riparazione, il che faciliterebbe le procedure di risarcimento e le trattative con l’assicurazione condominiale, se presente.

Il ruolo dell’assicurazione condominiale

Molti condomini stipulano una polizza assicurativa globale fabbricati, che copre i danni accidentali derivanti da guasti agli impianti comuni.

L’amministratore dovrebbe verificare se la copertura assicurativa include le infiltrazioni causate dall’impianto termico condominiale e, in caso positivo, attivare la procedura per il risarcimento dei danni subiti dai condòmini. L’assicurazione può rappresentare una soluzione più rapida e meno costosa rispetto a una causa legale, semplificando la procedura di risarcimento.