Servitù per destinazione del padre di famiglia: cos’è e come va gestita

La servitù per destinazione del padre di famiglia è una figura giuridica che si applica anche in ambito condominiale, soprattutto quando si cerca di capire se esistono diritti impliciti tra le varie proprietà o parti comuni di un edificio. In parole semplici, questa servitù si verifica quando, prima della divisione di un immobile, esisteva già una situazione di utilità tra due parti dello stesso. Se queste parti vengono poi separate e vendute a proprietari diversi, quella relazione di servizio continua a esistere anche senza un accordo scritto, o una specifica menzione negli atti. Cerchiamo di capire di più.

In cosa consiste

La servitù per destinazione del padre di famiglia è una servitù non negoziata, che si instaura automaticamente quando due fondi inizialmente appartenenti a un unico proprietario, o in relazione di servizio o utilità reciproca (un accesso, un passaggio, o il passaggio di impianti come tubazioni), vengono separati, senza che sia necessario un atto scritto. Tale situazione continua anche dopo la divisione, basandosi sul presupposto che il precedente proprietario abbia "destinato" il fondo servente al servizio del fondo dominante già prima della divisione.

Nei condomini, questo tipo di servitù può emergere quando le unità immobiliari derivino da un frazionamento di un’unica proprietà (ad esempio, un immobile unico suddiviso in appartamenti), o una parte comune o un elemento di proprietà esclusiva svolga un’utilità per altre unità, senza che sia esplicitamente indicata una servitù nell'atto di divisione, o nei regolamenti condominiali.

Perché è importante in condominio e come riconoscerla

La questione non è di secondaria importanza, perché in un condominio spesso si verificano situazioni in cui alcune parti dell’edificio, pur essendo di proprietà esclusiva, servono altre unità. Questo può generare conflitti tra i condòmini, specie quando uno di loro cerca di limitare l’uso di queste aree, o non vuole contribuire alle spese di manutenzione. Si pensi al caso di un cancello o di un vialetto privato che però tutti utilizzano per accedere alle loro proprietà.

Per capire se una servitù di questo tipo esiste, bisogna innanzitutto ricostruire la storia dell’immobile. Si parte verificando se, prima della divisione, esisteva una situazione di servizio tra le diverse parti (ad esempio, passaggi, collegamenti di impianti o utilizzo di spazi comuni). Poi bisogna accertarsi che questa utilità sia rimasta invariata dopo la suddivisione.

Nel caso in cui, ad esempio, le tubature dell’acqua di un condominio attraversino un’unità abitativa privata per raggiungere altre proprietà, anche se non c’è un contratto specifico che stabilisca questa situazione, si tratta comunque di una relazione di utilità tra le parti che preesisteva al frazionamento e che, per legge, può configurare una servitù.

Cosa dice la legge

La normativa di riferimento è l’articolo 1062 del Codice Civile, che regola proprio la servitù per destinazione del padre di famiglia. Perché questa si applichi, è necessario dimostrare che la situazione di servizio tra i due fondi esistesse già quando appartenevano a un unico proprietario, e che tale situazione sia continuata anche dopo la divisione. Per fornire questa prova, si possono usare documenti come planimetrie, atti di vendita o regolamenti condominiali. Anche testimonianze o rilievi tecnici possono essere utili.

In caso di controversie

Non è raro che si arrivi a discussioni su questi temi, soprattutto in condomini con storie complicate. Le dispute tra condòmini possono nascere quando un condòmino limiti l'accesso o l'uso di una parte comune a favore di altri, o si richieda un contributo alle spese per la manutenzione di impianti o strutture che, secondo uno o più condòmini, non siano di loro utilità.

In questi frangenti può essere necessario l’intervento di un legale o di un perito per chiarire se davvero si tratti di una servitù per destinazione del padre di famiglia, e quali siano i diritti e i doveri dei condòmini coinvolti.