Sopraelevazione in condominio: consentita se rispetta le normative antisismiche

Sempre più spesso, alzando lo sguardo mentre camminiamo nelle nostre città, possiamo notare sopraelevazioni, operate anche su palazzi d’epoca (in alcuni casi maldestramente e senza alcuna coerenza stilistica con l’edificio), con le quali si cerca di aggiungere uno o più piani alle strutture esistenti. Ma è sempre possibile fare questo, senza considerare per di più le norme antisismiche? E come può un condominio tutelarsi da eventuali “esagerazioni” dei singoli? Cerchiamo di capirlo insieme.

Che cosa si intende per sopraelevazione

La sopraelevazione consiste in un intervento edilizio che porta in aggiunta nuovi piani o fabbriche a un edificio esistente, interessando l'intera comunità condominiale. Rispetto al recupero del sottotetto, focalizzato sulla trasformazione di spazi inutilizzati in ambienti abitabili, la sopraelevazione del sottotetto comporta la creazione di nuove strutture architettoniche tramite lavori di ampliamento in altezza e volume della costruzione esistente. Questi interventi vanno a modificare non solo forma, ma anche volumetria, superficie e carico urbanistico complessivo dell'edificio. Di conseguenza, in conformità alla normativa vigente, sono considerati interventi di nuova costruzione.

Cosa dice la legge

Il Codice civile, all’articolo 1127, recita: "Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condòmini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti".

Secondo il Codice, dunque, il proprietario dell'ultimo piano di un edificio, come ad esempio il possessore esclusivo del tetto condominiale, ha il diritto di aggiungere nuovi piani o strutture, ad esempio estendendo un locale preesistente, senza necessariamente ottenere il consenso degli altri proprietari del fabbricato. Tuttavia, questa facoltà è soggetta a condizioni, e la sopraelevazione non è ammessa se compromette la staticità dell'edificio o se danneggia l'aspetto architettonico o la luminosità degli appartamenti sottostanti.

Pertanto, in osservanza della normativa citata, risulta evidente che la sopraelevazione non è ammessa qualora possa mettere a repentaglio la stabilità dell'edificio. Di conseguenza, se l'opera minacciasse tale stabilità, non sarebbe tollerata e sarebbe necessario procedere alla sua demolizione qualora l'edificio non fosse in grado di sopportarne il peso.

Sopraelevazione e leggi antisismiche

Fin qui la questione sembrerebbe piuttosto chiara. Ma qualora il nuovo piano o l'ampliamento di un locale preesistente sul lastrico dovessero essere costruiti in difformità con le leggi antisismiche, quali potrebbero essere i pericoli e in che modo ci si dovrebbe regolare? Per la risposta a tali quesiti viene in aiuto una recente ordinanza della Corte di Cassazione (la numero 32281 del 21 novembre 2023), con cui la Suprema Corte si è espressa proprio su una sopraelevazione realizzata in violazione delle norme antisismiche.

Ad evidenziare la problematica un caso verificatosi in Puglia, dove un co-proprietario aveva realizzato una sopraelevazione al secondo e ultimo piano senza conformarsi alle norme antisismiche e in contrasto con la volontà dell'altro proprietario. Citato in giudizio perchè procedesse alla demolizione del manufatto ed a un risarcimento del danno, vedeva respinta la richiesta in prima istanza, sulla base di una perizia tecnica che aveva escluso problemi strutturali gravi. Il tribunale, suffragato in seguito anche dalla Corte d'Appello di Bari, ha ritenuto che alcuni elementi dell'edificio avrebbero potuto essere rinforzati per garantire la stabilità, nonostante la violazione delle norme antisismiche.

Chiamata a pronunciarsi, la Corte di Cassazione ha invece reputato che il collegio giudicante in appello abbia commesso un errore nel non considerare il rischio derivante dalla non conformità alle norme antisismiche. La mancata osservanza di tali norme costituisce una presunzione di pericolosità, e questa presunzione può essere superata solo dimostrando che sia la sopraelevazione che la struttura sottostante sono sicure dal punto di vista sismico. Si legge fra l’altro nell’ordinanza: “Qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127 c.c., comma 2, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico”.

Quindi, anche se la sopraelevazione ottiene una concessione in sanatoria, questo non legittima l'opera se non sono rispettate le norme antisismiche. La concessione in sanatoria non implica un giudizio tecnico sulla conformità alle regole di costruzione e non è sufficiente per superare la presunzione di pericolosità.

Sopraelevazione: quando serve il consenso dell’assemblea

Anche in virtù di quanto descritto finora, la necessità del consenso dell'assemblea condominiale per la sopraelevazione è strettamente connessa alle condizioni statiche dell'edificio. Se tali condizioni non permettono la sopraelevazione, bisognerà richiedere l'approvazione unanime dei condòmini per eseguire i necessari lavori di rinforzo e consolidamento. In tutte le altre circostanze, non è richiesta alcuna approvazione per procedere con la sopraelevazione. L'assemblea ha comunque il diritto di opporsi se la sopraelevazione danneggia l'aspetto architettonico dell'edificio, o se comporta una significativa riduzione di aria o luce per i piani sottostanti.

Per quanto riguarda il lato estetico, si fa riferimento all’aspetto generale del condominio determinato dalla struttura e dalle caratteristiche architettoniche dello stesso. In questa prospettiva, l'articolo 1127 del Codice Civile è collegato all'articolo 1120, che vieta innovazioni che possano alterare il decoro architettonico dell'edificio. Pertanto, è vietato apportare modifiche che possano compromettere la stabilità o la sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico o renderne inservibili alcune parti comuni, anche per un singolo condòmino. L'opposizione è altresì giustificata se il problema riguarda solo un appartamento o una parte del condominio.

Obbligo d’indennità

Nel caso in cui il diritto di sopraelevazione venga riconosciuto, è necessario corrispondere agli altri condòmini un'indennità, come stabilito dal Codice Civile all'articolo 1127. Questa indennità deve essere calcolata considerando il valore attuale dell'area coinvolta nella sopraelevazione, diviso per il numero dei piani, incluso quello da edificare, e sottraendo l'importo della quota spettante al proprietario.

Tale diritto all'indennità si fonda sulla responsabilità del proprietario, il quale, attraverso la sopraelevazione, accresce il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio, comportando un trasferimento patrimoniale che viene compensato, appunto, dall'indennità. Inoltre, al proprietario compete l'onere di ricostruire il lastrico solare utilizzato da tutti o da parte dei condomini.