Usucapione e condominio: cosa c’è da sapere

L'usucapione rappresenta un concetto giuridico fondamentale nel diritto civile italiano. Tale principio consente l'acquisizione della proprietà di un bene attraverso il possesso continuato nel tempo, sotto determinate condizioni. Ma cosa succede quando l'usucapione coinvolge proprietà in condominio? Cerchiamo di capirlo insieme.

In cosa consiste

Detta anche prescrizione acquisitiva, l'usucapione (dal latino usucapere, cioè prendere possesso a causa dell'uso) è un modo di acquisto della proprietà, disciplinato dall’articolo 1158 e seguenti del Codice civile. A proposito dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari, questo articolo in particolare recita: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Perché sussista, dunque, l’usucapione richiede il possesso ininterrotto e pacifico di un bene per un periodo di tempo determinato, che varia fra i vent'anni per beni immobili e i dieci in caso di possesso di buona fede, salvo diverse disposizioni di legge. In questa circostanza, si parla di usucapione abbreviata: è possibile, infatti, usucapire un immobile in soli dieci anni anziché venti, se il soggetto acquista in buona fede, appunto, da chi non è proprietario, sulla base di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto.

Usucapione fra condòmini

In un contesto condominiale, l'usucapione può riguardare tanto le parti comuni quanto le singole unità immobiliari. Tuttavia, le dinamiche sono complesse e spesso conflittuali. Analizziamo le due principali casistiche:

Le parti comuni di un condominio includono elementi come scale, cortili, tetti e facciate, utilizzati da tutti i condomini. L'usucapione di una parte comune è possibile solo se un condòmino ne ha avuto il possesso esclusivo, pubblico e continuo per il tempo prescritto dalla legge. Questo possesso deve però essere evidente e non contestato dagli altri condomini. Un esempio comune è l'uso esclusivo di un giardino comune da parte di un solo condòmino, che ne impedisca l'accesso agli altri. Se tale utilizzo esclusivo dura per vent'anni, il condòmino potrebbe rivendicare la proprietà di quel giardino per usucapione. Questa situazione, che può interessare anche il lastrico solare, il cortile o il pianerottolo, potrebbe generare forti controversie e richiedere l'intervento del giudice per la verifica delle condizioni di legge.

Più raro e complicato il caso in cui un condòmino tenti di usucapire un'unità immobiliare di un altro condòmino. Tale situazione può verificarsi, ad esempio, se un condòmino occupa e utilizza ininterrottamente per vent'anni un appartamento disabitato di proprietà di un altro. Anche in questo caso, il possesso deve essere pubblico, pacifico e ininterrotto.

Quale procedura

Per avviare il processo di usucapione, chi intenda vedere riconosciuto tale diritto deve rivolgersi al tribunale, presentando una richiesta di accertamento della proprietà acquisita con questa modalità. A tale proposito è necessaria la dimostrazione del possesso continuo e non contestato per il periodo richiesto dalla legge. In ambito condominiale, questa procedura può complicarsi, dato che spesso altri condòmini possono contestare il possesso esclusivo del bene comune. È essenziale quindi che i condòmini siano consapevoli dei propri diritti e delle modalità per preservare le parti comuni dall'uso esclusivo prolungato da parte di uno solo. In presenza di potenziali conflitti, è consigliabile rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto condominiale per valutare la situazione specifica e le possibili soluzioni legali.

Usucapione da parte del condominio

Il condominio può usucapire le proprietà altrui come farebbe una normale persona, nel momento in cui le utilizza come se fossero proprie. Ad esempio, se i condòmini utilizzano continuativamente un’area adiacente al fabbricato per parcheggiare le auto, dopo venti anni l’intero condominio potrà rivendicarne la proprietà per usucapione. La stessa cosa può verificarsi qualora ad esempio l’assemblea, nella convinzione erronea di esserne proprietaria, deliberi di realizzare un giardino su un’area di proprietà altrui. In definitiva, quando i condòmini possiedono l’area con la convinzione di agire come comproprietari, allora scatta l’usucapione.

Quanto all’amministratore che agisca in giudizio per ottenere l’usucapione di un bene a favore del condominio, questi dovrà necessariamente detenere il mandato di ciascun condòmino. In pratica, come ha fra l’altro stabilito dalla Corte di Cassazione, l’amministratore non può rivendicare i beni di altri se non è stato espressamente autorizzato da tutti i condòmini all’unanimità. Non è dunque sufficiente un mandato approvato a maggioranza, ma c’è bisogno di un mandato speciale rilasciato da ciascuno.

Questo perché l’azione giudiziaria volta a ottenere l’usucapione e, quindi, ad accrescere le parti comuni del condominio, va oltre le competenze dell’assemblea, che può deliberare per tutto ciò che riguarda la tutela e la protezione delle aree comuni, ma non per il loro accrescimento.