Vendere casa con tassi alti: ecco come muoversi con il mercato in frenata

A causa dell’aumento dei tassi di interesse da parte della Bce, il rialzo dell’Euribor a tre mesi, uno dei parametri più diffusi per l’indicizzazione dei tassi applicati ai mutui, è stato di 4,1 punti percentuali tra giugno del 2021 e giugno del 2023. Un mutuo da 200 mila euro della durata di 20 anni nel giugno 2021 richiedeva una rata mensile di 920 euro mentre due anni dopo ne prescriveva 1.289. Non a caso, ora è più difficile vendere casa.

La frenata del mercato

Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nei primi 9 mesi del 2023 il mercato immobiliare ha registrato 507.879 compravendite di abitazioni (-11,8% rispetto allo stesso periodo del 2022). «I comuni non capoluogo hanno registrato una contrazione inferiore rispetto a quelli capoluogo, rispettivamente con -11,5% e -12,7%. Tra le grandi città italiane, spiccano i cali di Bari (-20,3%), Bologna (-19,3%) e Milano (-16,8%). Le nostre agenzie confermano un rallentamento anche nella parte finale del 2023», fa sapere Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa.

Lo sconto medio ai venditori

Nel 2023, a livello italiano lo sconto medio applicato tra quanto richiesto dalla proprietà e il prezzo finale di compravendita si è attestato a -8,1%. Si tratta di una percentuale in aumento rispetto al 2022 (-7,8%) ma in linea con quella di due anni prima (-8,2%). Il brusco incremento dei tassi dei mutui ha comportato un aumento delle tempistiche di vendita, una minore disponibilità di spesa per coloro che ricorrono al credito e una maggiore trattativa tra le parti. Siamo infatti in una fase di transizione del mercato che, da un periodo di forte euforia, entra in uno di maggiore riflessione.

I tipi di abitazione più richiesti

Le percentuali di sconto cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari. Si registra un ribasso maggiore per le tipologie di «usato» (-8,2%) rispetto a quelle ristrutturate (-6,8%) e nuove (-4,7%). Le prime, infatti, quasi sempre necessitano di costi per rimodernare l’abitazione. Ribassi più importanti, intorno all’11%, si evidenziano per l’acquisto degli immobili a uso investimento. Si riscontra una contrazione superiore alla media per i monolocali (-10,6%) e per le soluzioni popolari (-10,3%). Sale lo sconto medio per le soluzioni seminterrate (-10,4%), per quelle disposte su più livelli (-9,0%) e per quelle posizionate a piano terra (-8,4%). I piani alti e gli ultimi piani hanno ribassi più contenuti (-7,7% e -7,4%). Per quanto riguarda i prezzi, negli ultimi cinque anni le rivalutazioni maggiori sono state a Trieste (+53,6%), Milano (+38,2%) e Reggio Emilia (+32,3%).

I consigli per vendere bene

I potenziali acquirenti temono di fare lavori di ristrutturazione e le case già ristrutturate (soprattutto bagno e cucina) sono vendute a prezzi superiori. Spesso per dare un’ottima prima impressione a un potenziale acquirente bastano piccoli lavori da svolgere per migliorare l’aspetto estetico e funzionale dell’appartamento. Un buon agente immobiliare può suggerirli senza costi eccessivi.

Occorre poi preparare la documentazione per l’atto di vendita: donazioni o successioni, non conformità o inadempienze, la relazione tecnica, la certificazione energetica, la planimetria catastale, lo stato urbanistico e catastale. Infine, in caso di immobili locati, è importante conoscere bene le normative relative alla contrattualistica sia della compravendita che della locazione.